Mit érdemes tudni azoknak az ingatlanoknak az adás-vételéről, amelyek hitellel terheltek? Akár vevői, akár eladói oldalon gyakori lehet a jelzálog, ami a legtöbbünket visszariasztja. Pedig a megfelelő ismeretek birtokában látható, hogy ez egy jogilag teljesen szabályozott helyzet. Eladható-e a jelzáloggal terhelt ingatlan? Igen, de előtte olvasásra ajánljuk a témában a cikkünket.

A jelzálogot rendezni kell az adásvétellel egyidőben

Az ingatlan tulajdonjogát tehermentesen kell átadni a vevőnek. Ez egy jogilag teljesen szabályozott folyamat, amely többféleképpen is történhet. Az egyik verzió, hogy az eladásból befolyt vételárból fizeti ki a fennálló tartozást az eladó. Ehhez a bank hozzájárulása is szükséges, a hitel nyújtó bankot értesíteni kell az eladásról, amely során a bank kiad egy igazolást a tartozásról, illetve egy jelzálog törlési engedélyt. Ezután lehet csak a jelzálogot töröltetni a Földhivatalnál.

A vásárlás történhet úgy, hogy a vevő azonnal kifizeti a teljes vételárat, amelyből kiegyenlítik a bank felé a fennálló hiteltartozást, és tehermentesítik az ingatlant. Amennyiben a vevő hitelből vásárol, akkor a vevő bankja közvetlenül utalja át az eladói banknak a fennálló tartozást, a fennmaradó összeget pedig az eladónak.

Van egy harmadik változat is- ez azonban ritkább- amikor a vevő átvállalja a meglévő hitelt, de ehhez az eladói bank jóváhagyása is kell.

Eladható-e a jelzáloggal terhelt ingatlan? 

Török Dávid ingatlanértékesítő vonatkozó írásában kiemeli, hogy az olyan terhek, mint a jelzálog, a CSOK vagy a haszonélvezeti, életjáradéki és egyéb szorgalmi jogok nem gátolják meg egy ingatlan adás-vételét.

Amire viszont érdemes figyelni, hogy vannak olyan bejegyzett terhek is az ingatlanon, amelyek kiegyenlítésére a bank nem ad hitelösszeget, azaz csak önerőből lehet kifizetni. Ilyen az árverés vagy az elővásárlási jog.

Fontos tudni, hogy a bankok még szigorúbban ellenőrzik az adás-vétel folyamatát, ha az eladó és a vevő közeli hozzátartozók, rokonok, hiszen ez sok esetben visszaélésre adhat gyanút (hogy a vevő megszabaduljon a rossz feltételű hitelétől). 

A jelzáloggal terhelt ingatlan adás-vétele

Nyilván egyszerűbb a helyzet, ha az eladónak van annyi tőkéje, hogy visszafizesse a hitelt. De általában azért szeretné eladni az adott ingatlant, hogy kifizesse a hitelt, ami természetes.

Az ingatlanon lévő terhek megtalálhatók az ingatlan tulajdoni lapján, de ezeken kívül a közüzemi tartozásokat is érdemes ellenőrizni, mivel ezt sem lehet hitellel kiváltani, hanem önerőből kell fedezni.

Első lépésként a tulajdonos tehermentesíti az ingatlant: jelzi a banknak, hogy végtörlesztene, mire a bank kalkulációt készít, amit a tulajdonos kifizet.

Amennyiben ez nem lehetséges, akkor a bank által kikalkulált összeget a vevő fizeti ki. Ezzel az összeggel természetesen az ingatlan vételára is csökken. Az a biztos, hogyha vevőként egyből a banknak utalunk és mi magunk fizetjük ki a végtörlesztés összegét!

Ezt követően, a pénz beérkezése után néhány nappal a bank törlő nyilatkozatot állít ki, amit a földhivatalnál kell beadni, hogy a tulajdoni lapról lekerüljön a jelzálog.

A vételár fennmaradó részét csak ezután fizeti ki a vevő.

Legvégül az ingatlan az adásvételi nyilatkozat aláírása után 30 napon belül már a vevő tulajdonát fogja képezni.

További kérdések merültek fel a jelzáloggal vagy az adás-vétellel kapcsolatban? Kérdezd Ügyfélszolgálatunkat! Kollégáink két munkanapon belül és díjmentesen válaszolnak!

Ha hitelből szeretnénk egy jelzáloggal terhelt ingatlant megvásárolni

A bankmonitor.hu foglalta össze, hogy mire kell figyelni amennyiben lakáshitellel szeretné valaki megvásárolni az adott ingatlant. Az első és legfontosabb, hogy az adásvételi szerződés aláírását és a foglaló kifizetését megelőzően keressük meg a finanszírozó bankot és tájékozódjunk a lehetőségeinkről. Így nem utólag derül ki, hogy esetleg mégsem kapunk hitelt, vagy ha kapunk is, nem a szükséges összeget. 

Külön fontos arra figyelni, hogy semmiképpen ne fizessük ki mi magunk a hiteltartozást előre, hiszen, ha végül nem kapunk hitelt, akkor nagyon nehezen juthatunk hozzá a már kifizetett pénzünkhöz!

Itt is hasonló a menet és szükség van az eladó fél bankjától egy igazolásra a fennálló tartozás aktuális összegéről, illetve a végtörlesztéssel kapcsolatos költségeket is kérjük ki. Szintén szükséges egy nyilatkozat a banktól, hogy a hitel végtörlesztését követően ki fogja adni a törlési engedélyt. Ezt már tudjuk, hogy ennek hiányában a Földhivatal nem tudja törölni a jelzálogjogot.

A bankunk által adott hitelösszeg tehát két részből áll majd: az ingatlanon lévő teher összegéből, valamint a vételár fennmaradó részéből. Ahhoz, hogy a bankunk folyósítsa a megítélt összeget, először az önerő kifizetését kell igazolnunk, ezt követően rendezi a tartozást, a fennmaradó összeget pedig megkapja az eladó.

Valójában ez a folyamat a garancia arra, hogy nincs kockázat  a vásárlásban. A vevő számára biztosítja, hogy nem bukja el a foglaló összegét abban az esetben sem, ha a bankja valamilyen oknál fogva mégsem hitelezné meg az adásvételt.