„Édesanyám nem akar tovább ott élni, ahol apukám meghalt” – Ezt tanácsolja az ügyvéd a lakás eladása előtt

A hagyatéki eljárás alatt lévő ingatlan eladása elindítható még azelőtt, hogy kiadnák a végzést. Jogi tanácsokkal segítünk cikkünkben.

Bármilyen életkorban nehéz időszak egy szülő elvesztése. Teljesen érthető, ha az özvegyen maradt házastárs minél előbb szeretne elköltözni a közös otthonból, hogy közelebb lehessen hozzátok és távolabb a fájdalmas emléktől. Amikor a gyász fájdalma keveredik a hivatalos ügyintézés fáradalmaival, az ember hajlamos érzelmi alapon dönteni, hogy minél előbb túllegyen az egészen. Egy hagyatéki eljárás alatt lévő ingatlan eladása és a tulajdonrészek kérdése viszont komoly pénzügyi döntés.

Szerkesztőségünkbe az alábbi olvasói levél érkezett, ami egy bonyolultnak tűnő esetet ír le. Alább a levelet szerkesztett formában közöljük, majd jogászi szemszögből vesszük végig a lehetőségeket.

„Elhunyt az édesapám, szeretnénk eladni édesanyámmal közös lakásukat, mert nagyon fájdalmas ott élnie anyukámnak. Szeretnénk, ha a testvéremhez és hozzám közelebb költözni a városban. Most megy a hagyatéki eljárás, már hívtak az önkormányzattól és szinte piaci árra értékelték a lakást. Szeretnénk elérni, hogy minél előbb eladhassuk a lakást és újat vegyünk, tehát sürgetnénk a dolgot. Szeretnénk testvéremmel lemondani a 25-25%-os tulajdonrészünkről, édesanyám javára, hogy neki meglegyen az az érzése, hogy a lakás továbbra is teljesen az övé, soha nem lesz kiszolgáltatott senkinek. Mi lenne a legjobb megoldás anyagilag, hogy most és a jövőben is minél kevesebb adót fizessünk? Hogyan lehetne meggyorsítani a most következő részt, ami az önkormányzati hagyatéki eljárás után jön? Mikor kezdhetjük árulni a lakást? Van-e olyan megoldás, amivel nem számoltunk, hogy a legkevesebb plusz költségünk legyen?

Hogyan hirdethető meg a hagyatéki eljárás alatt lévő ingatlan eladása?

Jó hír, hogy a hagyatéki eljárás végét nem kell megvárnotok ahhoz, hogy elkezdjétek árulni a lakást. A hagyatéki eljárás alatt lévő ingatlan eladása technikailag úgy működik, hogy nyugodtan meghirdethetitek a piacra, sőt, akár meg is egyezhettek egy vevővel.

Lemondás az anyuka javára: szép gesztus, de megéri?

Gyakori kérdés, amit az ügyvédek hallanak. Bár emberileg ez egy szép és gondoskodó gesztus, jogilag és anyagilag nem ez a legjobb megoldás. Az édesanya enélkül is teljes biztonságban lesz. A magyar törvények szerint ugyanis a túlélő házastársat az általa lakott lakáson holtig tartó haszonélvezeti jog (úgynevezett özvegyi jog) illeti meg.

Ez azt jelenti, hogy bár papíron a tiétek lesz a lakás fele, édesanyátok tudta és beleegyezése nélkül senki nem teheti ki onnan, és a lakást sem lehet eladni az ő haszonélvezete nélkül. Ezzel az információ segít az idős szülőt megnyugtatni.

Mi a legjobb megoldás az adók és illetékek szempontjából?

Ha okosan csináljátok, rengeteget spórolhattok most és a jövőben is.

Illeték: Egyenesági rokonok (szülő-gyermek) és házastársak között az öröklés teljesen illetékmentes, így a hagyaték átvételekor ilyen költség nem terhel titeket (csak a közjegyzői díjat kell kifizetni).

Adózás eladáskor: Ha az önkormányzat a hagyatéki leltárban szinte piaci áron értékelte fel a lakást, előnyben vagytok! Az ingatlan eladása után csak a nyereség (a hagyatéki leltárban szereplő érték és az eladási ár különbözete) után kell 15% személyi jövedelemadót fizetni. Ha a leltári érték például 40 millió forint, és ti is körülbelül ennyiért adjátok el, a nyereség nulla forint, így egyáltalán nem is kell szja-t fizetnetek. Ha viszont 60 millióért kel el az ingatlan, akkor a frissen örökölt 50% esetében a különbözet 10 milliónak a 15 százalékát kell befizetni, vagyis 1,5 millió forintot.

A jövőre nézve: Amikor megveszitek az új lakást, érdemes azt is a mostani arányokban (édesanyátok 50%, ti 25-25%) megvenni, az ő holtig tartó haszonélvezetével. Miért? Mert ha mindent 100%-ban az ő nevére íratnátok, egy távoli, jövőbeni öröklésnél a teljes lakás értéke után kellene újra közjegyzői díjat fizetni. Ha a fele már most a tiétek, a későbbi eljárás költségein sokat spóroltok.

Hogyan gyorsítható fel a közjegyzői szakasz?

A törvény nem ír elő kőbe vésett, maximális napot a közjegyzőknek az ügy lezárására, ez mindig az adott iroda leterheltségétől függ. Az önkormányzati szakasz (hagyatéki leltár) után az akták átkerülnek a közjegyzőhöz, aki kitűzi a tárgyalást.

Hagyatéki kérdésekben is díjmentesen segít a Hóvége ügyfélszolgálata.

Van egy bevált trükk, amivel heteket nyerhettek: amikor sor kerül a hagyatéki tárgyalásra, és a közjegyző kihirdeti a határozatot, mindannyian mondjatok le a fellebbezési jogotokról ott a helyszínen. Ha ezt mindannyian megteszitek, a végzés azonnal jogerőssé válik. Ezzel megspóroljátok a 15 napos fellebbezési határidőt és az adminisztratív postázási időt, és a papírral a kezetekben azonnal indulhattok a földhivatalba, hogy a lakás átkerüljön a nevetekre, az eladás pedig lezárulhasson.

Ilyen esetben tehát nyugodtan el lehet kezdeni hirdetni a lakást, nem kell lemondani a hagytékról, és érdemes kihasználni, ha a magas hagyatéki leltári érték miatt várhatóan adómentesen lehet túladni az ingatlanon.

Figyelem! Cikkünk a lehető legnagyobb gondossággal készült, ismeretterjesztő céllal. Nem minősül hivatalos jogi tanácsadásnak. Mivel minden konkrét élethelyzet eltérő, javasoljuk hagyatéki eljárásban jártas ügyvéd bevonását!