Így szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon – jogász tiszta a félreértéseket

Sok vitának lehet az alapja, ezért gyakori kérdés, hogy hogyan lehetséges az osztatlan közös tulajdon megszüntetése törvény és a vonatkozó szabályok alapján.

Az osztatlan közös tulajdon lényegét tekintve egy tulajdonosi kényszerközösség, amelyben sok, egymással sok esetben semmilyen rokoni vagy akár ismerősi viszonyban nem álló személy érintett. Ilyenkor egy területnek több tulajdonosa van, amely gyakran öröklés után alakul ki.

Mi a baj az osztatlan közös tulajdonnal?

Rengeteg nehézséget okozhat, ha egy földnek több tulajdonosa van, akik jellemzően nem is ismerik egymást. Olyankor fordul elő, ha valaki pl. a nagyszülő után örököl egy szőlőt és azzal szembesül, hogy van még 8 másik tulajdonos. Ilyen felállásban nehéz döntéseket hozni, akadályozott a föld használata, hiszen elég, ha egy tulajdonos nem ért egyet a többiekkel. Szintén probléma, ha valaki eladná a szőlőt vagy fejlesztene rajta valamit- ha a többiek nem járulnak hozzá, akkor a tulajdonos tehetetlen.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése törvény alapján

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése törvény szerint ma már több jól szabályozott lehetőség áll rendelkezésre azok számára, akik meg szeretnének szabadulni ettől a zavaros tulajdonformától. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése háromféleképpen lehetséges a vonatkozó törvény alapján:

• Megosztással: ilyenkor mindenki külön tulajdoni részt kap
• Bekebelezéssel: egy tulajdonos kivásárol mindenkit
• Az ingatlan kisajátítása útján: amikor az állam megveszi

Fontos, hogy a szabályozás a mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlanokra terjed ki. A a tanyaként megjelölt ingatlan, valamint a zártkerti ingatlan kivétel, ha a földrészlet teljes területe nem mező- vagy erdőgazdasági hasznosítású. Ezekre az ingatlanokra az osztatlan közös tulajdon megszüntetés szabályai nem vonatkoznak. 

Megosztás: a föld felosztása

Ez a leggyakoribb megoldás. Ilyenkor a földet felosztják külön telkekre, és minden tulajdonos önálló ingatlant kap. Ezt bármelyik tulajdonos elindíthatja a földhivatalnál.
Majd egy hivatalos „megosztás folyamatban” bejegyzés kerül a tulajdoni lapra. ezt követően 120 nap áll rendelkezésre, hogy a tulajdonosok megegyezzenek abban, hogy ki melyik részt kapja. 

Az egyezségnek is vannak szabályai, például meg van határozva, hogy mekkora lehet a legkisebb telek:

• Szőlő, kert esetében: minimum 3000 m²
  
• Szántó, rét, erdő esetében: minimum 1 hektár
  
• Zártkert: minimum 1000 m²
  

Ha valakinek olyan kicsi a tulajdoni része, hogy önálló telek nem alakítható ki, akkor őt pénzben kell kifizetni.

Bekebelezés: amikor egy tulajdonos mindenkit kivásárol

Ez akkor történik, ha a föld nem osztható fel értelmesen több részre vagy a többiek nem tartanak igényt a részükre. Ilyenkor egy tulajdonos vállalja, hogy kifizeti a többieket, egy hivatalos értékbecslés alapján. Ha többen is jelentkeznek kivásárlásra, az kapja meg a földet, aki a legtöbbet ajánlja.

Mi van akkor, ha valaki lakik az ingatlanban?

Ha egy közös tulajdonban lévő ingatlant kell megszüntetni, és az egyik tulajdonostárs ténylegesen ott lakik, akkor a bíróság kétféleképpen dönthet. Vagy elrendeli, hogy az ott lakó tulajdonos költözzön ki az ingatlanból, vagy engedélyezi számára, hogy továbbra is ott maradjon, mégpedig a tulajdoni hányadának megfelelő mértékben. Ez azt jelenti, hogy csak akkora részt használhat, amekkora arányban tulajdonosa az ingatlannak. Fontos tudni, hogy az ott lakás joga csökkenti az ingatlan értékét, és ezt az értékcsökkenést annak kell viselnie, aki bent marad. Ez hatással van arra is, mennyi pénzt kell fizetnie a többi tulajdonos kivásárlásakor, illetve arra is, hogyan osztják fel az árverésből befolyó összeget. Ha pedig az ott maradó tulajdonos a megengedettnél nagyobb területet használ, vagy megszegi a bíróság által megszabott szabályokat, akkor a többi tulajdonos kérésére a bíróság meg is szüntetheti a bentlakás jogát – foglalja össze jogászunk, Dr. Kajó Cecília.

Kisajátítás: amikor az állam lép közbe

Mi történik öröklés esetén?

Egy törvénymódosításnak köszönhetően, ha az örökhagyó 2022. december 31. napját követően halt meg, akkor a közös tulajdon megszüntetésére öröklés útján is sor kerülhet több örököstárs közösen örökölt földterülete esetén. Ez már leve megelőzi azt, hogy osztatlan közös földtulajdon keletkezzen.

Ilyenkor az örökösök választhatnak az alábbi lehetőségek között:

• egyikük megkapja az egész földet,
  
• együtt eladják,
  
• egyik örökös kivásárolja a másikat,
  
• vagy felajánlják az államnak.

Tanácsra lenne szükséged a témával kapcsolatban? Kérdezd Ügyfélszolgálatunkat és kollégáink két munkanapon belül, ingyenesen válaszolnak!

Ha 5 éven belül nem döntenek az örökösök, akkor akár kényszer értékesítés is lehet belőle. Viszont jó tudni, hogy ha az egyik örökös veszi meg a földet, nincs elővásárlási jog, és nincs hatósági jóváhagyás- foglalja össze a témával kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat Dr. Muhari Nóra ügyvéd, agrárszakjogász.