Brutális büntetést fizet, aki eltitkolja az albérlet bevételt: ennyi lehet a bírság összege

Nem éri meg mismásolni, mert nem csak a be nem fizetett adót kell utólag pótolni: ha kiderül, hogy a tulajdonos feketén adta ki a lakását, a NAV adósbírságot és késedelmi pótlékot is felszámol. Az együttes összeg az eredeti sokszorosa lehet – minél tovább titkolja valaki a bevételét, annál brutálisabban sújt le re az adóhatóság. Hogyan néz ki egy albérlet adózása 2026-ban és mivel jár az adózás elmulasztása? Mit tegyen a tulajdonos, ha tiszta lapot szeretne?

Ahhoz, hogy számszerűsíteni tudjuk, milyen büntetésre számíthat a lakáskiadással mutyizó bérbeadó, elsőként az adózás szabályait érdemes átnézni.

Albérlet adózása 2026-ban

Ha valaki kiadja a lakást, a befolyó pénz után személyi jövedelemadót kell fizetnie. Az adó alapja nem a teljes kézhez kapott összeg, hanem a tiszta jövedelem, amit a bevételek és a kiadások különbsége ad meg. A NAV tájékoztatója alapján bevételnek minősül maga a bérleti díj, továbbá minden olyan tétel, amit a bérlő fizet ki a tulajdonos helyett. Ilyen a közös költség, a felújítási alap, a lépcsőház takarítása vagy a közös képviselő díja. Ugyancsak bevétel a fixen meghatározott, rezsivel együtt megállapított bérleti díj is (tehát valaki azt mondja, hogy havi 250 ezer forintért adja ki a lakását „mindennel együtt”, vagyis a rezsit nem fogyasztás alapján kell fizetni a bérlőnek). Van azonban egy kivétel: a rezsi nem számít bevételnek, ha a bérlő a mérőórák pontos állása alapján fizeti ki azt a tulajdonosnak, és a tulajdonos pontosan ugyanezt az összeget fizeti tovább a szolgáltatónak.

Hogyan számolható ki a fizetendő adó?

A tulajdonos két lehetőség közül választhat:

Tegyük fel, hogy a tulajdonos havi 250 ezer forintért adja ki a lakását. A tételes költségelszámolás bonyolultabb, nem is számít különösebb költségekre, ezért az egyszerűbb megoldást választja, a 10 százalékos költséghányaddal. Ebben az esetben a bérbeadónak egy teljes év alatt összesen 3 millió forint bevétele keletkezik. Az állam ebből 300 ezer forintot automatikusan elismert kiadásnak tekint, így erről egyáltalán nem kell számlákat gyűjtenie.

A megmaradó 2,7 millió forint számít nettó jövedelemnek, és kizárólag ez után kell megfizetni a 15 százalékos személyi jövedelemadót. Ez az egész évre vetítve összesen 405 ezer forint adót kell bevallania.  Ezt az összeget a gyakorlatban nem egyszerre az év végén kell kifizetni, hanem negyedéves adóelőlegekben: ez negyedévente 101 250 forint (vagyis havonta lebontva 33 750 forint) befizetését jelenti a tulajdonosnak.

Albérlet utáni adózás elmulasztása: hogyan számol a NAV?

Ha a NAV tudomást szerez arról, hogy valaki feketén adja ki a lakását, a lebukás jóval többe kerülhet, mint maga az adó. Ilyenkor három dologgal kell számolnia a tulajdonosnak:

• Az elmaradt adó megfizetése: Első lépésként utólag vissza kell fizetni azt a 15 százalékos személyi jövedelemadót, amit a tulajdonos korábban nem vallott be.
• Adóbírság: Ez a büntetés. Alapesetben a ki nem fizetett adó 50 százaléka, de ha a hatóság szándékos bevételeltitkolást állapít meg – ami a feketézésnél szinte mindig így van –, a bírság az elmaradt adó 200 százalékára emelkedik.
• Késedelmi pótlék: Az adó eredeti határidejétől a tényleges befizetés napjáig terjedő időre büntetőkamatot is felszámol a NAV.

Vagyis ha a példánkban szereplő tulajdonos úgy dönt, hogy ezt az évi 405 ezer forint adót nem fizeti be, és lebukik, akkor a következő tételekkel számolthat: elsőként a hatóság kötelezi a hiányzó 405 ezer forint személyi jövedelemadó utólagos, hiánytalan megfizetésére. Mivel a bérbeadás elhallgatása szándékos bevételeltitkolásnak minősül, erre azonnal rárakódik a 200 százalékos adóbírság, ami önmagában újabb 810 ezer forint büntetést jelent. Ez összesen 1 millió 215 ezer forint, amihez még jön a késedelmi pótlék, ami egy teljes évre vetítve kb. 40 ezer forint.

Bár az adó elsőre soknak tűnhet, a lebukással járó büntetés ennél lényegesen rosszabb. Ráadásul nem is kell kockáztatni, ha valaki kevesebbet szeretne fizetni: a 10 százalékos költséghányad szerinti adózás helyett választhatja a tételes költségelszámolás is. Ebben a rendszerben a felújítások, a javítások és az ingatlan értékcsökkenése mind levonható a bevételből, így a fizetendő adó is kevesebb lehet. (Az ezzel járó adminisztráció viszont több.)

Adózással kapcsolatos kérdése van? Ügyfélszolgálatunk segít – két nap alatt, ingyenesen.

Ha mégis bevallaná

Ha valaki úgy dönt, hogy jó útra tér, az adórendszer ezt kifejezetten támogatja. Két lehetősége van attól függően, hogy a múltbeli elmaradásait is rendezni akarja-e, vagy csak a jövőben akar tisztességesen adózni.

Ha a tulajdonos saját maga vallja be a korábbi évek elmaradt adóját (és nem bukott le előtte), a hatóság semmilyen adóbírságot vagy büntetést nem szab ki. A 200 százalékos bírság a pótlólagos önbevallással teljesen elkerülhető. Ebben az esetben kizárólag a hiányzó adót és egy jelképes összeget (az úgynevezett önellenőrzési pótlékot) kell befizetni.

Megteheti azt is, hogy a korábbi évekkel nem foglalkozik, és a jelenlegi adóévtől kezdve törvényesen bevallja a bérbeadás utáni adót. A NAV nem indít automatikusan visszamenőleges vizsgálatot csak azért, mert valaki hirtelen elkezdett adózni a lakása után. Amit jó tudni: 5 év az elévülési idő.

Ajánljuk a NAV tájékoztatóját, ebben minden szabály részletesen szerepel.