Hogyan lehet ingatlant ingyen bérelni? Ezt kell tudni a haszonkölcsön szerződésről

Haszonkölcsön szerződés alapelveit a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza. A lényege az ingyenesség, ez különbözteti meg a bérleti szerződéstől. Mi szükség lehet egy ilyen szerződésre a hétköznapokban? Pl. ha a rokon, ismerős adná ki nekünk a lakását, akkor érdemes ezt „lepapírozni” mind a tulajdonos, mind a lakó érdekében. Cikkünkben bemutatjuk, hogyan működik a haszonkölcsön szerződés ingatlan esetében, mire ad lehetőséget, és kell-e adózni.

A haszonkölcsön fogalmát a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) határozza meg: e szerint a kölcsönadó ingyenesen adja át a dolog (pl. egy ingatlan) használatát a kölcsönvevőnek, aki a szerződés megszűnésekor köteles azt sértetlenül visszaadni. A legfontosabb szó itt az ingyenesség, ez fontos különbség a bérleti szerződéshez képest: míg a bérleti szerződésnél fizetünk a használati jogért, addig a haszonkölcsönnél a kölcsönvevő csupán a dolog fenntartásával kapcsolatos költségeket viseli. Rezsi, közös költség, kisebb javítások – ilyesmire kell gondolni. A jog így összegzi, miről is szól ez pontosan:

„A haszonkölcsön lényege, hogy a kölcsönadó valamely dolog időleges használatát a kölcsönvevőnek ingyenesen átengedi. Haszonkölcsönbe adni tehát lehet ingót vagy ingatlant is. A szerződés létrejöhet szóban, írásban vagy ráutaló magatartással”

– írja Dr. Szabó Gergely, a Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda jogásza. Haszonkölcsönbe csak olyan dolgot lehet adni, amely rendeltetésszerű használatra alkalmas, és amelynek értéke a használat során nem csökken aránytalanul. Ingatlan esetében a gyakorlatban gyakran „szívességi használatról” beszélünk: amikor valaki pl. családtagnak vagy ismerősnek engedi át ingyen az otthonát. Jogilag ez lényegében ugyanaz, mint a haszonkölcsön, és ugyanazok a szabályok vonatkoznak rá.

Haszonkölcsön szerződés ingatlan esetében – mire figyeljünk?

Mivel a haszonkölcsön alapja a bizalom, jellemzően közeli hozzátartozók vagy barátok kötnek ilyen megállapodást. Fontos, hogy a szerződésben szerepeljen, melyik fél viseli a rezsi és a felmerülő karbantartási költségeket, illetve a dolog rendeltetésszerű használatáról is érdemes megállapodni. Pl. ha a kölcsönvevőnek lakcímkártyára van szüksége, ehhez a kölcsönadó beleegyezése is kell.

Érdemes tudni azt is, hogy a kölcsönvevő jogi helyzete kevésbé stabil, mint a bérlőé. A kölcsönvevő a dolog használatát a kölcsönadó engedélye nélkül nem adhatja át harmadik személynek. A kölcsönadó könnyebben megszüntetheti a haszonkölcsönt, hiszen bármikor hivatkozhat arra, hogy neki magának szüksége van az ingatlanra.

További kérdések merültek fel a haszonkölcsönnel kapcsolatban? Kérdezd ügyfélszolgálatunkat, Kollégáink két munkanapon belül és díjmentesen válaszolnak!

Kell-e adózni?

A haszonkölcsön nagy előnye, hogy mivel a kölcsönadó nem kap ellenértéket a használatért, nincs adóköteles jövedelme, így nincs személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettsége sem.

A helyzet azonban megváltozik, ha a kölcsönvevő nemcsak a rezsit állja, hanem annál magasabb összeget ad a kölcsönadónak, vagy lakbért fizet „zsebbe”. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) számára a lényeg a jogviszony valós tartalma. Ha a lakhatásért cserébe fizet a kölcsönvevő, az a jogi értelemben vett bérleti szerződés jegyeit hordozza. Ebben az esetben a tulajdonosnak be kellene vallania a kapott összeget mint bevételt, és utána 15% szja-t kellene fizetnie.

Az is bevételnek számít, ha a bérlő a rezsit a tulajdonosnak fizeti be, és ő továbbítja a szolgáltatóknak. Ha nem szeretnénk kellemetlenséget, akkor jobb, ha a kölcsönvevő közvetlenül a szolgáltatóknak fizeti a rezsit – így egyértelmű, hogy a kölcsönadónak nincs bevétele. Ha a NAV adóelkerülést állapít meg, a tulajdonos nagyon megütheti a bokáját. A bírság egy dolog, de számolni kell a kamatfizetési kötelezettséggel.