Sokan túlfizetnek lakáseladásnál, mert nem tudják, csökkenthető az adó – így számolj 2026-ban
A legtöbb túlfizetés nem azért történik, mert az eladók nincsenek tisztában azzal, mire volna joguk. Pontosan végig kell nézni, mikor szerezted az ingatlant, milyen igazolt költségeid vannak, és mekkora rész számít ténylegesen adóköteles jövedelemnek.
Lakáseladásnál rengetegen automatikusan abból indulnak ki, hogy a NAV majd úgyis leveszi a részét az eladási árból. Emiatt sokan már előre félnek az adótól, és inkább befizetnek többet, csak nehogy később probléma legyen. Sőt, sok esetben meglepően sokat számítanak azok a részletek, amelyekkel az eladók egy része egyáltalán nem foglalkozik. Egy megőrzött számla, egy korábbi illetékfizetés vagy egy jól dokumentált felújítás százezres vagy milliós különbséget is jelenthet.
Nem az számít, mennyiért adtad el a lakást
A NAV szabályai alapján az adózás alapja nem maga az eladási ár, hanem az úgynevezett számított jövedelem. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy az eladásból származó bevételből le lehet vonni bizonyos költségeket. Ilyen lehet például a korábbi vételár, illeték, ügyvédi költség, ingatlanközvetítő díja vagy bizonyos felújítási és korszerűsítési kiadások. A költségeket igazolni kell, vagyis számla és dokumentáció nélkül később könnyen gond lehet egy ellenőrzésnél.
Vagyis ha valaki évekkel ezelőtt vett egy lakást 38 millió forintért, most pedig eladja 52 millióért, akkor nem automatikusan az 52 millió után kell adóznia. Először a megszerzéshez és az eladáshoz kapcsolódó igazolt költségeket kell levonni, és csak a fennmaradó összeg lehet az adózás alapja.
A számla is pénzbe kerül
Lakásfelújításnál úgy gondolhatjuk, hogy a számla csak egy plusz adminisztráció. Ingatlaneladásnál viszont később komoly jelentősége lehet, uyanis a NAV csak az igazolt költségeket fogadja el. Ha nincs számla vagy más megfelelő dokumentum, akkor az a kiadás adózási szempontból gyakorlatilag nem létezik. Ez különösen igaz nagyobb felújításokra. Egy komplett fürdőszoba-felújítás, nyílászárócsere vagy gépészeti korszerűsítés jelentősen növelheti az elszámolható költségeket, ezzel pedig csökkentheti az adó alapját. A saját munka értéke viszont nem számolható el, tehát hiába te festetted ki a lakást vagy raktad le a padlót, ennek nincs levonható értéke.
Az 5 éves szabály sokkal fontosabb, mint gondolnád
Az egyik legnagyobb adócsökkentő tényező maga az idő. A jelenlegi szabályok szerint az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adóterhe fokozatosan csökken, majd egy idő után teljesen megszűnik. Nem napra pontos öt évről van szó, hanem a szerzés és az eladás évét kell figyelni. A 2026-ban vagy 2025-ben szerzett ingatlannál még a számított összeg teljes része adóköteles, 2024-es szerzésnél már csak a 90 százaléka, 2023-asnál 60 százaléka, 2022-esnél 30 százaléka, a 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlannál pedig 2026-os eladás esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Ez óriási különbség lehet. Van olyan helyzet, amikor valakinek már egyetlen év várakozás is több százezer forint megtakarítást jelent. Ezért nem mindegy, hogy decemberben vagy januárban történik az adásvétel.
Örökölt ingatlannál még könnyebb pórul járni
Az egyszerű adásvételnél általában egyértelmű a szerzési érték: amennyiért korábban vetted az ingatlant. Öröklésnél és ajándékozásnál viszont már más szabályok jöhetnek elő. Örökölt ingatlannál általában az illeték megállapításánál figyelembe vett érték számít kiindulási alapnak, ajándékozásnál pedig speciális szabályok alapján kell meghatározni a szerzési értéket. Emiatt különösen veszélyes emlékezetből számolni vagy nagyjából meghatározni az adatokat. Egy rosszul megállapított szerzési érték teljesen félreviheti az egész adózást. Pontosan ennek az okán fontos megőrizni a hagyatéki végzést, az illetékhatározatot, szerződéseket és felújítási számlákat is. Ezek nélkül később nehéz bizonyítani, hogy mi alapján számoltál.
További adózással kapcsolatos kérdésed maradt? Keresd bizalommal Ügyfélszolgálatunkat, ahol kollégáink két napon belül ingyenesen választ adnak.
Mennyi az adó 2026-ban?
Ha az elszámolások után marad adóköteles jövedelem, akkor 2026-ban ennek 15 százalékát kell személyi jövedelemadóként befizetni. A 2026-ban megszerzett jövedelmet 2027. május 20-ig kell bevallani és megfizetni. A NAV által készített bevallási tervezetet ilyenkor mindig érdemes ellenőrizni, és szükség esetén kiegészíteni az ingatlanértékesítés adataival. A jó hír viszont az, hogy ha az eladás után nem keletkezik jövedelem, vagy az ügylet adómentes, akkor azt nem kell szerepeltetni a bevallásban sem.
