Ingatlant örököltél és eladnád? Elviszi a pénzt a NAV, ha erre nem figyelsz
Az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül nem automatikusan adómentes, és sok esetben valóban adófizetéssel járhat. A lényeg nem az, hogy kitől örökölted, hanem az, hogy mikor és milyen feltételekkel adod el. Ha tisztában vagy a szabályokkal, nem érhet meglepetés, és azt is pontosan látni fogod, mennyit visz el a NAV.
Örököltél egy lakást vagy házat, és már az eladáson gondolkodsz? Teljesen életszerű döntés, csak könnyű hibát véteni, jelentős összeget befizetve a NAV-nak. Pedig e csupán az időzítésen múlik.
Illeték és adó: két külön történet
Az egyik leggyakoribb félreértés itt kezdődik. Egyenes ági öröklésnél (szülő, nagyszülő) valóban nincs öröklési illeték, de ez nem jelenti azt, hogy az eladás adómentes is volna. Az eladás után fizetendő személyi jövedelemadó teljesen külön szabályok szerint működik. Tehát hiába örökölted közeli rokontól, az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül attól még lehet adóköteles.
Pontosan így számol a NAV
Az adózás alapja nem az eladási ár, hanem a jövedelem. Ez így jön ki:
- eladási ár
- mínusz a szerzéskori érték
- mínusz az igazolt költségek
Öröklésnél a szerzéskori érték főszabály szerint az az összeg, amit az illetékkiszabásnál vettek figyelembe, ennek hiányában a hagyatéki eljárásban szereplő érték. És most jön a kulcs: nem a teljes jövedelem után kell adózni, hanem annak egy része után, attól függően, hányadik évben adod el. A szabály a következő:
- a szerzés évében és az azt követő évben: 100%
- a szerzést követő 2. évben: 90%
- a 3. évben: 60%
- a 4. évben: 30%
- a szerzést követő 5. évtől: 0%
Fontos, hogy az öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, nem a hagyatéki tárgyalás időpontja.
Egy egyszerű példa
Tegyük fel, hogy 2024-ben örököltél egy lakást, amelyet 30 millió forintra értékeltek. Ha 2026-ban eladod 40 millióért, akkor a különbözet 10 millió forint. Ennek a 90%-a számít jövedelemnek (mert a szerzést követő 2. évben adod el), ez 9 millió forint lesz. Erre jön a 15% SZJA, vagyis kb. 1,35 millió forint adót kell befizetni.
Nem mindegy, milyen költségeket számolsz el
Az adó csökkenthető, okosan. Levonhatók például értéknövelő felújítások (számlával igazolva), ügyvédi díj, ingatlanközvetítő jutaléka, hirdetési költségek is. Azonban csak igazolt költségek számolhatók el, és a saját munka értéke nem.
A kritikus pont: a hagyatéki érték
A szerzéskori érték az egyik legfontosabb tényező. Ha ez alacsony, akkor papíron nagyobb lesz a nyereség, és így az adó is. Ez az érték általában az illetékkiszabás alapja, vagy ennek hiányában a hagyatéki eljárásban szereplő összeg. Utólag ezen már nagyon nehéz változtatni, ezért nem mindegy, hogyan kerül megállapításra.
Lehet-e okosan csökkenteni az árat? Nem érdemes próbálkozni. A NAV ellenőrizheti az árakat, és ha az eladási ár jelentősen eltér a piacitól, abból könnyen vizsgálat lehet. Ráadásul a vevőnek is kockázatos lehet egy irreálisan alacsony ár.
További örökléssel kapcsolatos kérdésed maradt? Keresd Ügyfélszolgálatunkat, kollégáink két munkanapon belül, ingyenesen válaszolnak.
Mikor lesz tényleg adómentes?
Nem napra pontos 5 évet kell nézni. A szabály úgy szól, hogy a szerzést követő 5. évtől már nem keletkezik adóköteles jövedelem. Ez azt jelenti, hogy egy jól megválasztott időponttal akár teljesen elkerülhető az adófizetés, tehát megéri várni. Általában akkor nem szokás várakozni, amikor több örökös között kell osztozni, sürgősen pénzre van szükség vagy az ingatlan fenntartása költséges a számunkra. Ilyenkor az eladás teljesen indokolt, csak fontos előre számolnunk.
