Csak így adják meg a 3%-os lakáshitelt: 8 dolog, amit sokan benéznek
Az Otthon Start hitellel kapcsolatos tapasztalatok azt mutatják, hogy a siker sokszor az apró részleteken múlik. Egy nem megfelelő jogi besorolás, egy alacsony értékbecslés vagy egy rosszul megválasztott ingatlan könnyen keresztülhúzhatja számításainkat.
Sok igénylés nem feltétlen a jövedelem vagy a hitelképesség miatt akad el. Ezzel sokan csak akkor szembesülnek, mikor már kiválasztották a lakást, sőt akár már foglalót is fizetettek. Összegyűjtöttük a legfontosabbakat a 3 százalékos hitel buktatói közül, amik a gyakorlatban a legtöbb problémát okozzák.
Drága lakások, olcsó hitel?
Az Otthon Start program egy újabb jó példa arra, mennyire rövid távon gondolkodik az Orbán-kormány. A idei állami finanszírozási terv több mint 5400 milliárd forintos pénzforgalmi hiánnyal számol, mégis újabb kamattámogatott hitelprogram indult, amelynek költsége végső soron az adófizetőket terheli. A pénzosztás politikai alapú, miközben nincs fedezete.
Közben Budapesten a lakások négyzetméterára már 1,3-1,6 millió forintra rúg, így egy 35 négyzetméteres garzon ára könnyen lehet 50-60 millió forint. Ezért egy fiatal akár 25 évnyi hiteltörlesztést is bevállal, miközben a gyerekszoba még nem is téma. A lakásárak már jóval magasabbak, mint amit a gazdaság indokolna, miközben kevés új lakás épül, és az építőipar teljesítménye hullámzik. Vagyis kevés a lakás, de az állam még több pénzt ad a vásárlóknak, ilyenkor pedig az árak tovább emelkednek. Nem csoda, hogy az első hónapokban az ilyen lakások 30-40 százalékát a befektetők vették meg, miközben sok fiatal a banki feltételek és az önerő miatt már eleve kiesik. A végeredmény így könnyen lehet az, hogy amit lakástámogatásként hirdetnek, a valóságban árakat emel, eladósodást növel, s leginkább azoknak kedvez, akik már eleve erősebb anyagi háttérrel rendelkeznek.
I. Az ingatlan jogi státusza
A 3 százalékos hitel buktatói közül az egyik leggyakoribb probléma az ingatlan hivatalos besorolása. Sokan csak a hitelbírálat során szembesülnek azzal, hogy a kiszemelt ingatlan a tulajdoni lapon nem lakásként vagy lakóházként szerepel, hanem például üdülőként, gazdasági épületként vagy hétvégi házként. Ez azért fontos, mert a támogatott lakáshitel kizárólagosan lakóingatlanokra használható fel. Ha a tulajdoni lapon más szerepel, a bank nem finanszírozza az ügyletet, vagyis a jogi státuszt előbb rendeznünk kell.
II. A térképmásolat és a valóság eltérhet
Sok ingatlannál előfordul, hogy a valós állapot nem egyezik a földhivatali dokumentumokkal. Egy utólagosan épített terasz, egy hozzáépített, plusz szoba vagy egy engedély nélküli bővítés könnyen megakaszthatja a hitelügyletet. Ha a térképmásolat és a tényleges állapot nem egyezik, a bank addig nem folyósít, míg a tulajdonos nem rendezi a papírokat. Ez akár hónapokig is eltarthat.
III. A 10 százalékos önerő sokszor csak elmélet
A program egyik legismertebb ígérete, hogy már 10 százalék önerővel is felvehető a hitel. A gyakorlatban azonban a bankok nem a vételárból, hanem az általuk megállapított forgalmi értékből indulnak ki. Ha az értékbecslő szerint az ingatlan kevesebbet ér, mint amennyiért megvennénk, a különbözetet a vevőnek kell kifizetnie. Ez könnyen milliókkal növelheti a szükséges saját pénzt.
IV. A kevéssé ismert 20 százalékos szabály
Egy másik fontos banki korlát az úgynevezett 20 százalékos szabály. Ha a lakás vételára több mint 20 százalékkal magasabb, mint a bank által megállapított forgalmi érték, a hitel sok esetben nem finanszírozható ebből a hitelből. Ilyenkor még az sem segít, ha a vevő saját pénzből fizetné ki a különbséget. Ez főleg a gyorsan dráguló ingatlanpiacon fordul elő gyakran.
V. A foglaló is veszélybe kerülhet
A lakásvásárlásnál általában a vételár 10 százalékát foglalóként kell kifizetni. Ha a hitel végül azért hiúsul meg, mert például az ingatlan jogi státusza nem megfelelő, az értékbecslés túl alacsony, vagy a bank nem finanszírozza az ügyletet, a vevő akár el is bukhatja ezt az összeget. Tehát még az adásvétel előtt kérjünk előzetes banki bírálatot, mindenképpen.
VI. A banki feltételek szigorúbbak lehetnek
Hiába létezik az állami program, a végső döntést minden esetben a bank hozza meg. A hitelhez megfelelő jövedelem, stabil munkaviszony és jó hitelmúlt szükséges. Ha a bank úgy ítéli meg, hogy a jövedelem nem elég stabil, vagy a törlesztő túl nagy terhet jelentene, az igénylést elutasíthatja. A kedvezményes kamat sokszor további feltételekhez is kötött lehet, például bankszámlanyitáshoz vagy jövedelemátutaláshoz.
VII. A külföldi jövedelmet gyakran alacsonyabb értéken számolják
A külföldön dolgozó magyarok esetében a bankok gyakran óvatosabban számolnak. A külföldi jövedelem egy részét sok pénzintézet csak 70–90 százalékos értéken veszi figyelembe. Ez azt jelenti, hogy a papíron magas fizetés ellenére is kisebb hitelösszeg lehet elérhető.
VIII. Az ingatlanpiacra is hatással van
A lakáshitel-programok nemcsak a vevőkre, hanem az egész piacra hatnak. Ha a kereslet nő, de kevés az új lakás, az árak emelkedni fognak. Sokan mondják ma is, hogy most jobban élnek, mint húsz éve, és ebben sok személyes tapasztalat is lehet. Azonban egy ország gazdasági erejét végső soron nem a politikai viták mutatják meg, hanem az, hogy a következő generációnak könnyebb vagy nehezebb lesz-e boldogulnia. És ma egyre több adat és tapasztalat utal arra, hogy a lakhatás és megélhetés szempontjából a fiataloknak nehezebb pálya jut, mint a szüleiknek.
