Tényleg eladható a haszonélvezettel terhelt ingatlan? 5 jogi dolog, amit muszáj tudnia

Ügyfélszolgálatunkhoz több kérdés is érkezett a haszonélvezeti joggal kapcsolatban az utóbbi pár hétben. Olvasóink legfőképpen azt szerették volna megtudni, tehetnek-e valamit az ellen, hogy a házat „eladják a fejük felől”, egyáltalán lehetséges-e ez a belegyezésük nélkül. Röviden, igen, eladható a haszonélvezettel terhelt ingatlan, a haszonélvezők nem akadályozhatják meg. Ugyanakkor nem egy szimpla adásvételről van szó.

Mi is az a haszonélvezeti jog?

Haszonélvezeti jog keletkezhet szerződéssel vagy a jogszabály által. Utóbbira példa egy házastárs halála: a túlélő házastárs automatikusan élete végéig használhatja a közös otthont és annak berendezéseit, akkor is, ha az elhunytnak van gyermeke vagy unokája. Szerződés esetén szükséges az ingatlan birtokának átadása és ezen jog bejegyzése az ingatlannyilvántartásba. A haszonélvezeti jog érvényes lehet a jogosult életére vagy egy előre meghatározott időre, pl. 5-10-15 évre. (Kevesebbre és többre is, nincs semmilyen kikötés).

Mi tehet meg a haszonélvező? Jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlant birtokolni, használni, hasznosítani és hasznait élvezni. Ez annyit jelent, hogy lakhat az ingatlanban, bérbe is adhatja, de nem adhatja el, és nem vehet fel rá hitel a tulajdonos belegyezése nélkül. A bérbeadás is csak akkor lehetséges, ha a tulajdonos nem tart rá igényt.

Ha van még kérdésed a témával kapcsolatban, keresd bátran kollégánkat az ingyenesen elérhető Ügyfélszolgálatunkon!

Eladható a haszonélvezettel terhelt ingatlan? El.

Akár tulajdonosként, akár haszonélvezőként vagy vásárlóként vagyunk érintettek, a következőket mindenképpen tudnunk kell:

1. A haszonélvezeti jog csökkenti az ingatlan forgalmi értékét

A vevő szempontjából a haszonélvezeti jog korlátozás, hiszen az ingatlant nem birtokolja teljesen szabadon. Egy ilyen ingatlan piaci értéke általában 20–40%-kal alacsonyabb a haszonélvezeti jog időtartamától és a haszonélvező életkorától függően. Minél fiatalabb a haszonélvező, annál nagyobb a csökkenés, mert hosszabb ideig élhet a jogával.

2. A Ptk. védi a haszonélvezőt

A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy a haszonélvező birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja az ingatlant. Így tehát a tulajdonos nem kényszerítheti, hogy elköltözzön, és nem adhatja el a jog nélkül. Ez a jog életre szólhat, vagy előre meghatározott időre, de a vevőnek mindkét esetben számolnia kell vele.

3. A haszonélvezeti jog megszüntetése csak hozzájárulással és szerződésben lehetséges

Az ingatlan eladásakor a haszonélvezeti jogot csak a jogosult beleegyezésével lehet megszüntetni, amihez az adásvételi szerződés aláírása is szükséges. A megszüntetés lehet ingyenes, vagy történhet ellenérték fejében, ami a vételár és a jog értékének újraelosztását jelenti. (Mindjárt kifejtjük, mit jelent ez pontosan.)

4. Ennyit ér a haszonélvezeti jog

Pénzben kifejezhető értéke van. A törvény előírásai szerint számítják ki, figyelembe véve a haszonélvező életkorát és az ingatlan piaci értékét. Ez a gyakorlatban a vételár csökkentését jelenti. Mennyi az annyi?

Először meghatározzák az ingatlan forgalmi értékének egyhuszad részét, ami az egy évre jutó értéket jelenti. Ezt követően a haszonélvező életkora alapján alkalmaznak egy szorzót:

• 25 évnél fiatalabb, az egyévi érték tízszerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték nyolcszorosa,
• 51-65 éves, az egyévi érték hatszorosa,
• 65 évnél idősebb, az egyévi érték négyszerese.

Pl. egy 50 millió forint értékű ingatlan esetén az egyévi érték 2,5 millió forint, és ha a haszonélvező 60 éves, a szorzó 6, a haszonélvezeti jog értéke 15 millió forint. Ennyivel csökkenti a haszonélvezeti jog az ingatlan vételárát.

5. A vevő kockáztat (mindig)

A haszonélvezettel terhelt ingatlan megvásárlása rizikós mert a vevő nem rendelkezik teljesen az ingatlannal. A vételár ugyan alacsonyabb, de a haszonélvező továbbra is lakhat benne. Minél fiatalabb a haszonélvező, annál hosszabb ideig élhet a jogával, annál olcsóbb – ezt a vevőnek is illik tudnia.