Így szerezhetsz ingyen elhagyott vidéki házat: az elbirtoklás pontos menete – jogászunk válaszol
Az elbirtoklás azt jelenti, hogy ha hosszú időn át úgy használunk egy ingatlant, mintha a sajátunk lenne, akkor egy idő után jogszerűen meg is szerezhetjük a tulajdonjogát – még akkor is, ha eredetileg nem volt a miénk. Jelentős leegyszerűsítéssel egy lista, aminek különféle elemei vannak. Ha mindet ki tudjuk pipálni, akkor a bíróság meg fogja állapítani, hogy tulajdonjogot szereztünk – magyarázza Dr. Kajó Cecília, a Hóvége jogásza. Segítségével bemutatjuk, mi az elbirtoklás menete, mennyi idő kell hozzá és hogyan valósulhat meg.
Ingatlan esetében az elbirtokláshoz legalább 15 év folyamatos használat szükséges, méghozzá sajátként, nem bérlőként vagy más megállapodás alapján.
„Az elbirtoklás egy több mint kétezer éves római jogi alapú szabály, amelynek célja, hogy az elhanyagolt, nem használt dolgok – így az ingatlanok is – előbb-utóbb hasznos kezekbe kerüljenek. Ez egy olyan tulajdonszerzési forma, amely nem vásárláson, ajándékozáson vagy öröklésen alapul, hanem azon, hogy valaki hosszú időn át sajátjaként, megszakítás nélkül birtokolja a dolgot”
– foglalja össze Kajó Cecília. Ez nem csak egy jogi lehetőség, hanem ugyanolyan értékű tulajdonszerzés, mint a vásárlás vagy öröklés. Az viszont nem számít, ha mindenki tudja, hogy valaki régóta használja az ingatlant – ezt bizonyítani is kell, ha bíróságra kerül az ügy.
Mit jelent a folyamatos birtoklás?
Az elbirtokláshoz az kell, hogy 15 éven át jóhiszeműen, megszakítás nélkül használjuk az ingatlant, mintha a sajátunk lenne. Vagyis a szomszédok, az utcabeliek azt lássák, hogy rendszeresen gondozzuk, karbantartjuk, esetleg építkezünk is rajta. Ha közben a valódi tulajdonos megjelenik, és például tiltakozik vagy használni kezdi az ingatlant, az a folyamatot megszakítja – ekkor a 15 év újraindul. A jogász hozzáteszi:
„Ez az időtartam megszakadhat (ha például az eredeti tulajdonos megjelenik és visszaköveteli az ingatlan dolgot), illetve a számítási módot befolyásolhatja, ha például az elbirtokolni kívánt ingatlannak új tulajdonosa lesz, de az sem foglalkozik érdemben vele.”
A jóhiszeműség többek között azt jelenti, hogy nem bűncselekménnyel jutottunk hozzá az ingó vagy ingatlan dologhoz (tehát lopással, rablással vagy épp magánlaksértéssel vagy önkényes lakásfoglalással).
Hogyan bizonyítható a 15 év?
Sokan úgy gondolják, elég, ha mások „tudják”, hogy régóta használják az adott területet. De a bíróság előtt bizonyítani is kell: „A bizonyítási teher azon van, aki be kívánja jegyeztetni tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Mi lehet erre alkalmas? Tanúk, iratok (számlák, szerződések szolgáltatások igénybevételéről, fotók, videók, kifizetett közüzemi számlák stb.).”
Vitás ügye van? Jogszabályról kérdezne? Forduljon ügyfélszolgálatunkhoz, kollégáink 48 órán belül, díjmentesen válaszolnak – jogász segítségét kérve!
Jogászunk szerint nem elég, ha ott lakunk, vagy rendszeresen odajárunk. Az számít, hogy úgy viselkedünk, mintha ténylegesen mi lennénk a tulajdonosok. Nem bérlőként, nem szívességi használóként, hanem sajátként. Ha például a szomszéd kér meg valamire, vagy bérleti szerződésünk van, az kizárja az elbirtoklást.
Mi az elbirtoklás menete? Nincs más út, csak a bíróság?
Az elbirtoklást nem kell feltétlenül perrel kezdeni. Ha az ingatlan nyilvántartásban szereplő tulajdonos elismeri, hogy valóban megtörtént az elbirtoklás, írásban is meg lehet állapodni, és a földhivatal bejegyzi az új tulajdonost. Ha nincs megegyezés, akkor kell bíróságra menni. Lényegesen bonyolultabb, ha a tulajdonos elhunyt vagy egy megszűnt cég nevén van az ingatlan.
„Az elbirtoklási per megindítását az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonos ellen kell kezdeményezni. Ha az örökösök nem ismertek, ügygondnokot kell kirendelni, mert alperes nélkül egy peres eljárás meg sem indítható és le sem folytatható”
– magyarázza Dr. Kajó Cecília. Ha a bíróság megállapítja az elbirtoklást, a tulajdonjogot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, és az elbirtokló hivatalosan is az ingatlan tulajdonosa lesz.
