Építésügyi bírságok 2026: Itt a januári szigorítás, ami mindenkit érint
Az építésügyi bírság 2025-ben már komoly összegeket jelentett a szabálytalan építkezésekért, 2026 elején azonban újabb szigorítás lépett életbe. A december végén kihirdetett kormányrendelet több ponton módosította az építésügyi szabályokat, és bizonyos esetekben még magasabb büntetést eredményezhet. A változások elsősorban a kivitelezőket és a beruházókat érintik, de közvetve minden építkezőt.
Az építkezők bibliája az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) helyett a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) lett 2025. január elsejétől.
Építésügyi bírság 2025-ben: ezek a változások történtek
Mint ahogy arról korábbi cikkünkben részletesen beszámoltunk, több komolyabb változtatás is érvénybe lépett az építésügyi bírság tekintetében 2025-ben. A bírságok alapárainak tekintetében pedig drasztikus emelések történtek. Például lakóház, illetve nyaroló esetén a bírság 180.000 Ft/m²-ről 600.000 Ft/m²-re emelkedett, ami több mint háromszoros emelést jelent. A terepszint alatti építmények – például pince vagy mélygarázs – esetében még meghökkentőbb volt a változás, itt a bírság közel harmincszorosára nőtt. Az alapárak ugyan nőttek, de a végső bírsághoz használt szorzók csökkentek. Az enegedély nélküli építés esetében egészen pontosan például 50%-ról 20%-ra. Összességében elmondható, hogy szabályszegés esetén a bírság így is könnyen elérheti a több százezres, sőt nagyobb alapterületű építmény esetén akár a milliós nagyságrendet.
2026 januári változás: most már a szerződéses ár is számít
Az új szigorítás a 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendeletből következik, amely több építésügyi szabályt módosított. A rendelkezések többsége 2026. január 14-én lépett hatályba. A módosítás egyik fontos pontja a bírság alapjának kiszámítását érinti. Korábban a hatóság elsősorban a jogszabályban meghatározott számított építményértéket vette figyelembe. Az új szabály szerint viszont, ha a kivitelező jogosulatlanul vagy szakszerűtlenül épít, és a kivitelezési szerződésben szereplő díj magasabb, mint a számított érték, akkor a szerződésben szereplő magasabb összeget kell figyelembe venni a bírság kiszámításakor.
Ez azt jelenti, hogy egy drágább beruházásnál a bírság ára is nagyságrendekkel magasabb lehet!
Hogyan érintette az építésügyi bírság 2025-ben az Otthon Start programot?
Az új szabályok természetesen a lakásfejlesztéseket is érintik, így pl. az Otthon Start keretein belül épülő lakások kivitelezőinek is figyelniük kell. A program keretében a gyors lakásteremtés céljából és piaci ösztönzőként lehetővé tették, hogy bizonyos projektek kiemelt beruházási státuszt kapjanak, ami gyorsabb hatósági eljárásokat és egyszerűbb engedélyezést jelent.
Ehhez azonban feltételek tartoznak. A beruházásnak például:
- legalább 250 lakást kell tartalmaznia,
- és a lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie az Otthon Start hitel feltételeinek (például az árkorlátnak).
Ha a beruházó ezt nem teljesíti, a hatóság eljárást indíthat.
A bírság mértéke sávosan nő: minél nagyobb az eltérés a 70 százalékos aránytól, annál magasabb a büntetés. A jogsértéssel érintett lakások után lakásonként akár 10 millió forintos bírság is kiszabható. Nagy lakóparkoknál ez akár milliárdos nagyságrendű kockázatot jelenthet.
Ha maradt még kérdése az építésügyi bírságok 2025-ös változásaival kapcsolatban, akkor segítségért keresse bátran kollégánkat az ingyenesen elérhető Ügyfélszolgálatunkon!
Ennyibe kerülhet egy szabálytalan épület: az „Apáthy villa” példája
A nagyobb kiterjedésű építmények esetében a szabályok gyakorlati jelentőségét jól mutatja egy sokat emlegetett budai ingatlan esete. Tordai Bence független országgyűlési képviselő Facebook-posztja szerint az Apáthy-szikla közelében épült villa – amely később Tiborcz István érdekeltségi körébe került – eredetileg négylakásos társasházként kapott építési engedélyt, a valóságban azonban egy nagy, egyetlen lakásból álló épület valósult meg.
Ha egy ilyen esetben az építésügyi hatóság szabálytalanságot állapít meg, az építésügyi bírság 2025-ben alkalmazott számítási módja alapján a büntetés jelentős lehet.
Vegyünk egy leegyszerűsített példát:
- az épület alapterülete kb. 660 m²,
- lakóépület esetén az alapérték 600 000 Ft/m².
A számított építményérték így:
660 m² × 600 000 Ft = 396 000 000 Ft
Az engedélytől való eltérés esetén a bírságot ennek egy meghatározott százalékában állapítják meg (például engedély nélküli építésnél a szabályok szerint a számított érték kb. 20 százaléka lehet).
Ebben az egyszerű példában a bírság nagysága akár kb. 79 millió forint is lehet.
Fontos, hogy a tényleges bírság mindig az adott ügy körülményeitől függ – például attól, hogy pontosan milyen szabálytalanság történt, mekkora az eltérés a tervektől stb. Zárásként elmondható, hogy az építési szabályok szigorodása miatt ma már sokkal nagyobb a tétje annak, ha valaki eltér a tervektől vagy az engedélytől.
