A végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlása egy speciális, de jó üzleti lehetőség lehet azoknak, akik alacsonyabb áron szeretnének lakáshoz jutni. Az ilyen ingatlanokat jellemzően árverés keretében lehet megszerezni, mivel az adósok vagyonát a végrehajtók ily módon értékesítik, hogy a tartozásaikat fedezzék. Cikkünkben mutatjuk, hogy hogyan zajlik pontosan a folyamat, és milyen lépéseket kell megtenni, ha ilyen ingatlant szeretnénk vásárolni.
Hogyan kerül végrehajtás alá egy ingatlan?
Az ingatlanok végrehajtás alá kerülése többnyire akkor következik be, amikor az ingatlantulajdonos nem tudja törleszteni a tartozásait, például jelzáloghitelét, közüzemi számláit, adótartozását vagy más típusú tartozásait. Ilyenkor a hitelezők végrehajtási eljárást kezdeményezhetnek az adóssal szemben, hogy követeléseiket behajthassák. Ekkor a végrehajtási jog a bíróságon bejegyződik az ingatlan-nyilvántartásba. Ez megakadályozza, hogy az adós eladhassa az ingatlant anélkül, hogy a hitelező követeléseit kielégítené. Ezt követően az ingatlan lefoglalásával az ingatlan tulajdonjoga továbbra is az adósé marad, de a végrehajtó jogosult eladni azt az adósság rendezésére. Ekkor történik az árverésre bocsátás.
Hogyan zajlik a végrehajtás alatt álló ingatlanok árverése?
Az árverés célja, hogy az ingatlan eladásából származó bevétel fedezze a tartozást, valamint a végrehajtási eljárás költségeit.
1. Árverési regisztráció
Ahhoz, hogy valaki részt vehessen az árverésen, először regisztrálnia kell magát a végrehajtói rendszerben. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál vagy bizonyos esetekben – ezt lentebb részletezzük – ügyfélkapun is elvégezhető. Ezután a rendszerben megtalálható ingatlanokra licitálhat.
2. Árverési előleg befizetése
Az adott árverésen történő licitáláshoz előleget kell befizetni. Ennek összege jellemzően a licitálni kívánt ingatlan kikiáltási árának egy bizonyos százaléka, és ezt az összeget a végrehajtó megadott bankszámlájára kell átutalni. Ha mi nyerünk a liciten, akkor ezt az összeget kell kiegészíteni majd a kikiáltási árra. Ha nem mi nyerünk, akkor visszakapjuk az előleget.
3. Vételár teljesítése
Az árverésen nyertes licitáló köteles a teljes vételárat az árverést követő 15 napon belül átutalni. Mivel ez az idő rövid, ezért hitelfelvételre nem igazán van lehetőség.
Mire kell figyelni a vásárlás előtt?
Először is érdemes ellenőrizni, hogy az ingatlan egészét, vagy csak egy részt lehet megszerezni az árverésen, és hogy van-e haszonélvezeti jog bejegyezve az ingatlanra. Ha haszonélvező van, akkor őt nem lehet kitenni. Ugyanez igaz a tulajdoni hányadokra is. Ha csak egy hányadot veszünk meg, akkor az ingatlan közös tulajdonba kerül. A legfontosabb viszont, hogy jellemzően az árverés alatt álló ingatlanok esetében ritkán van lehetőség előzetes bejárásra. Így nem láthatjuk előre az ingatlan műszaki és esztétikai állapotát, tehát számolni kell ezzel az igen jelentős rizikófaktorral.
Néha van lehetőség arra is, hogy a licitálást megkerülve közvetlenül az adóssal és a végrehajtást kérőkkel megegyezzünk az ingatlan megvásárlásáról. Ebben az esetben a végrehajtó készíti el az adásvételi okiratot, és a vételárat is ő kezeli. A befolyt összegből kifizetik az adósságokat és a végrehajtási költségeket.
Hol találom meg a végrehajtás alatt álló ingatlanok listáját?
· Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK): Az MBVK honlapján találhatók meg az aktuálisan árverésre bocsátott ingatlanok, és itt lehet licitálni is rájuk. A regisztrációt személyesen, bármelyik bírósági végrehajtónál lehet elindítani.
· Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. (MNV): Az MNV az állam tulajdonába került ingatlanokat hirdeti meg ezen az oldalon. Ehhez ügyfélkapus regisztráció szükséges.
· Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV): Az adótartozások fedezetéül szolgáló ingatlanokat a NAV honlapján találhatjuk meg. Itt is ügyfélkapus hozzáféréssel lehet részt venni az árverésen.
· Szabályozott Tevékenységek Felügyeleti Hatósága (SZTFH): A gazdasági társaságok felszámolási eljárása során árverésre kerülő ingatlanokat itt lehet megtekinteni és vásárolni.
