Felveszi a pénzt, de nem csinál semmit a közös képviselő? Így válthatja le a ház, nem olyan bonyolult
Hiába fizeti rendesen a ház a közös képviselő díját, ha közben nem lehet elérni, elmaradnak a szükséges intézkedések, nincs rendes elszámolás, vagy hónapok óta semmi nem történik. Sokan azért nem lépnek, mert azt gondolják, a leváltáshoz valamilyen súlyos mulasztást kell bizonyítani. Pedig nem. A társasházi törvény szerint a közgyűlés bármikor felmentheti a közös képviselőt. Nem kell hozzá sikkasztás, bírósági ítélet vagy bizonyított károkozás: ha a tulajdonosi közösség szabályosan megszavazza a váltást, mennie kell.
A társasházi közös képviselő leváltása közgyűlési döntés. Ha nincs betervezve közgyűlés, annak összehívását azok a tulajdonostársak is kezdeményezhetik, akik együtt legalább az összes tulajdoni hányad egytizedével, vagyis 10 százalékával rendelkeznek. Fontos, hogy nem a lakások vagy a lakók 10 százalékáról beszélünk, hanem tulajdoni hányadról.
A kérelmet írásban kell benyújtani a közös képviselőnek. Meg kell jelölni benne az összehívás okát, a napirendet és a javasolt határozatot is. Célszerű külön napirendi pontként feltüntetni a jelenlegi közös képviselő felmentését és az új képviselő megválasztását.
Mi van, ha nem hajlandó összehívni a közgyűlést?
Ezzel nem tudja megakadályozni a saját leváltását. Ha a szabályos kérelem ellenére a közös képviselő 30 napon belüli időpontra nem hívja össze a közgyűlést, a következő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság hívhatja össze. Ha az sem intézkedik, az összehívást kérő tulajdonosok vagy az általuk írásban megbízott tulajdonostárs teheti ezt meg.
A meghívást a társasházi törvény és az SZMSZ szabályai szerint kell intézni, a napirendet pedig pontosan fel kell tüntetni. Ami nincs szabályosan meghirdetve, arról nem lehet érvényes határozatot hozni. Vagyis a közös képviselő leváltását nem lehet csak úgy az „egyebek” között megszavazni.
További kérdésed maradt? Fordulj bizalommal ügyfélszolgálatunkhoz, ingyen, két munkanapon belül választ adunk.
Hány szavazat kell a leváltásához?
Az első közgyűlés akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint fele képviselve van. A közös képviselő felmentéséhez nincs szükség kétharmados vagy más különleges többségre. Főszabály szerint a határozatképes közgyűlésen a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többség elég. Ha az első közgyűlés határozatképtelen, szabályosan összehívott megismételt közgyűlést lehet tartani. Ez főszabály szerint a megjelentek tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes.
Érdemes már a leváltás előtt új képviselőt keresni, és ugyanazon a közgyűlésen dönteni a régi felmentéséről és az utód megválasztásáról. Így a ház működése sem akad meg.
Leváltották – mi lesz az iratokkal?
A társasházi közös képviselő leváltása nem ér véget a szavazással. A régi képviselőnek az új közös képviselő megválasztásától számított 30 napon belül át kell adnia a társasház összes iratát. Az átadásról írásbeli jegyzőkönyvet kell készíteni, és teljességi nyilatkozatot is kell adnia. Ha nincs rögtön utód, a közgyűlés dönthet úgy, hogy a felmentett képviselő átmenetileg ügyvivőként tovább dolgozik. Ez legfeljebb a felmentésétől számított 90. napig tarthat, változatlan díjazással és a közgyűlés által meghatározott feladatokkal.
2026 őszén még egy dologra figyelni kell: a közös képviselő tisztségének tényét az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. Az átmeneti szabály szerint 2026. október 31-ig a megválasztott képviselő nyilvántartásba vétel nélkül is elláthatja a feladatát, ha a jogosultságát hitelt érdemlően igazolja. Egy mostani váltásnál ezért a bejegyzést sem érdemes halogatni.
A lényeg egyszerű: a közös képviselő nem tudja azzal megakadályozni a leváltását, hogy nem ért vele egyet, nem mond le vagy nem hív össze közgyűlést. A tulajdonosoknak megvan a törvényes lehetőségük arra, hogy maguk indítsák el a folyamatot. Arra viszont nagyon kell figyelni, hogy a közgyűlés összehívása, a napirend és a szavazás szabályos legyen. Ha ezek rendben vannak, egy rosszul működő közös képviseletből egyáltalán nem olyan nehéz kiszállni, mint amilyennek elsőre tűnik.
