Az én pázsitomon mossa a Ladáját a szomszéd, ide folyik a sáros lé, mit tehetek? Jogászt kérdeztünk
Osztatlan közös tulajdonú ingatlannál könnyen vita lehet abból, ki hol parkol, hová teszi a ruhaszárítót, vagy éppen hol mossa le az autóját. Ha a másik tulajdonostárs rendszeresen használja és sajátjaként kezeli az egész területet, érdemes lépni: egy használati megosztási szerződéssel rendezhetjük a helyzetet, még mielőtt kirobbanna a szomszédháború.
Osztatlan közös tulajdon esetén ugyanannak az ingatlannak több tulajdonosa van. A tulajdonostársak főszabály szerint mind jogosultak az ingatlan birtoklására és használatára, de ezt úgy kell gyakorolniuk, hogy a többiek jogait ne sértsék. A tulajdoni hányad önmagában nem jelöli ki, hogy fizikailag hol húzódnak a határok, vagyis a kertben, az udvaron vagy akár a ház egyes részein ki pontosan mit használhat.
Mikor lehet megoldás a használati megosztási szerződés?
A használati megosztási szerződés arra szolgál, hogy a tulajdonostársak tisztázzák a használati rendet. Meghatározhatják például, hogy melyik lakrész, udvar- vagy kertrész használható kizárólagosan, mely területek maradnak közösek, és hogyan lehet használni az olyan közös részeket, mint a bejáró vagy a kapubejáró. Ez különösen akkor lehet fontos, ha az ingatlan már eleve több, egymástól jól elkülöníthető részre oszlik. Ilyen lehet például egy kétlakásos családi ház vagy egy ikerház, amelynek külön bejárata és külön használható kertrésze van, miközben a tulajdoni lapon továbbra is osztatlan közös tulajdon szerepel.
Nem csak a határokat jelöli ki
A megállapodásban nem feltétlenül csak azt kell rögzíteni, hogy ki melyik területet használja. Érdemes a mindennapi használatból adódó vitás helyzeteket is rendezni: például hol lehet parkolni, melyik kapubejárón lehet közlekedni, ki használhatja a tárolót, hogyan lehet megközelíteni a közös részeket, illetve ki viseli az egyes területek fenntartásának költségeit.
Egy jól elkészített megállapodás ezért jóval többet jelent annál, mint hogy a kertet képzeletben kettéosztják. A célja az, hogy a tulajdonostársak számára egyértelmű legyen, mi az, amit egymástól függetlenül használhatnak, és mi az, amiről közösen kell dönteniük.
Hogyan érdemes elkészíteni?
Bár a tulajdonostársak között egy szóbeli egyezség is érvényes lehet, a használati rendet érdemes írásban, részletesen rögzíteni, és ahhoz egyértelmű alaprajzot vagy helyszínrajzot csatolni. Ezen egyértelműen fel kell tüntetni az egyes tulajdonostársak kizárólagos használatába kerülő részeket. A szóbeli megállapodás ugyanis a későbbi vevőkre vagy örökösökre nem terjed ki automatikusan, ráadásul a bankok hitelezéskor (például lakáshitel felvételekor) a térképmelléklettel ellátott, írásos megosztási szerződést fogadják el. Így később nem lesz abból probléma, hogy pontosan melyik területre vonatkozott a megállapodás.
A szerződésben érdemes kitérni a közösen használt területekre, a közlekedésre, a parkolásra, valamint a fenntartással és javítással kapcsolatos költségekre is. Ha például az egyik fél kizárólagos használatába kerül a kert egy része, azt is célszerű pontosan meghatározni, hogy a másik tulajdonostárs milyen feltételekkel léphet be oda, ha erre szükség van.
A megállapodás a tulajdoni viszonyokat nem változtatja meg: attól, hogy egy kert- vagy udvarrész kizárólagos használatba kerül, az még nem válik az adott tulajdonostárs külön tulajdonává. A szerződés a tulajdonostársak egymás közötti használati rendjét szabályozza.
Maradt még kérdése? Forduljon ügyfélszolgálatunkhoz, kollégáink 2 napon belül válaszolnak.
Mi van, ha már kitört a háború?
A használati megosztási szerződés legjobb esetben még azelőtt megszületik, hogy a tulajdonostársak között komoly konfliktus alakulna ki. Ha azonban már rendszeres a vita – például az egyik fél a másik által használt pázsiton parkol vagy ott mossa az autóját –, akkor is lehet értelme a használati rend írásbeli rendezésének. Ehhez azonban a tulajdonostársak megállapodása szükséges. Ha nem tudnak megegyezni arról, hogy ki melyik részt és milyen feltételekkel használja, a használati rendet nem lehet egyoldalúan kijelölni. Ilyenkor érdemes ügyvédhez fordulni, ugyanis megegyezés hiányában bármelyik tulajdonostárs bíróságtól kérheti a használati rend megállapítását, vagy ha a békés együttélés végképp lehetetlenné válik, kezdeményezheti a közös tulajdon megszüntetését is.
