Így szerezhet ingyen elhagyott telket: teljesen jogszerű az elbirtoklás ebben az esetben
Ha egy ideig úgy használunk egy ingatlant, mintha a sajátunk lenne, akkor a jog szerint elbirtokolhatjuk – persze nagyon leegyszerűsítve fogalmazva. Hogy mi kell valóban az elbirtokláshoz és melyek jelenleg a telek elbirtoklás szabályai, azt az alábbi cikkben járjuk körbe.
Az elbirtoklás lényege, hogy ha egy terület vagy épület gazdátlannak tűnik, és valaki hosszú időn keresztül gondoskodik róla, akkor a törvény az elhanyagolt állapot megszüntetése érdekében végül elismeri az új birtokos tulajdonjogát. Kérdés, hogy hogyan és telek esetében is működik ugyanez?
Ez nem egy kiskapu, hanem a tulajdonszerzés érvényes módja
Jogászunk, Dr. Kajó Cecília, egy korábbi írásunkban összefoglalta az elbirtoklás jogszerű menetét. Az elbirtoklás a tulajdonszerzés teljesen érvényes módja – ugyanúgy, mintha vásárolnánk – feltéve, hogy a folyamat minden törvényi feltétele maradéktalanul teljesül az évek során.
Az ingatlanok esetében a legfontosabb mérföldkő a tizenöt évnyi folyamatos használat, amelyet sajátként, és nem valamilyen megállapodás alapján kell gyakorolni. Ez azt jelenti, hogy az elbirtokló nem lehet bérlő, és nem lakhat ott puszta szívességből sem, hiszen ezekben az esetekben elismeri, hogy az ingatlan valaki másé. A sajátkénti birtoklás lényege az, hogy a külvilág szemében az illető viselkedése teljesen megegyezik egy valódi tulajdonoséval: ő végzi a karbantartást, ő fizeti a közműszámlákat, ő gondozza a kertet vagy éppen ő végez javításokat az épületen anélkül, hogy bárkitől engedélyt kérne rá.
Ha csak egyszer is megjelenik a tulajdonos, újra kezdődik a 15 év
A tizenöt éves időtartamnak megszakítás nélkül kell eltelnie, ami a gyakorlatban komoly próbát jelenthet. Amennyiben az eredeti tulajdonos bármikor megjelenik és írásban vagy tettlegesen visszaköveteli a házat vagy a földet, esetleg használni kezdi a területet, akkor újra kezdődik a 15 év. Szintén elengedhetetlen a jóhiszeműség, ami a jog nyelvén azt jelenti, hogy az ingatlanhoz nem bűncselekmény, például erőszakos önkényes lakásfoglalás útján jutott a birtokos. Ha közben gazdát cserél az ingatlan a nyilvántartásban, de az új tulajdonos sem foglalkozik a területtel, a birtoklás ideje bizonyos esetekben folytatódhat.
Hogyan válik hivatalossá az elbirtoklás?
Amikor eljön a pillanat, hogy az elbirtokló hivatalossá szeretné tenni a helyzetét, a bizonyítási teher teljes egészében az ő vállát nyomja. Nem elegendő a környékbeliek puszta vélekedése, hanem kézzelfogható igazolásokra van szükség a bíróság előtt. Ilyenkor kerülnek elő a régi fotók, a befizetett sárga csekkek, a szolgáltatási szerződések vagy a szomszédok tanúvallomásai, amelyek igazolják, hogy a használat valóban folyamatos és látható volt az elmúlt másfél évtizedben. Minden olyan apró bizonyíték számít, amely azt támasztja alá, hogy az illető külső szemlélő számára is gazdája volt a helynek.
A tulajdonszerzés véglegesítése nem minden esetben igényel pereskedést, bár ez a ritkább forgatókönyv. Ha a papíron szereplő tulajdonos hajlandó elismerni az elbirtoklás tényét, egy írásbeli megállapodás alapján a földhivatal közvetlenül is átvezetheti a tulajdonosváltást. Ha viszont ellenállásba ütközik az igénylő, vagy a tulajdonos már nem él és az örökösei ismeretlenek, mindenképpen bírósághoz kell fordulni. Ilyenkor a per az ingatlan-nyilvántartásban szereplő személy vagy cég ellen indul, és ha a bíróság jogosnak ítéli a keresetet, az ítélet alapján bejegyzik az új tulajdonost, aki ezzel teljes jogú és tehermentes gazdájává válik az ingatlannak.
A telek elbirtoklás szabályai
A telek esetében hasonló az elbirtoklás, mint az ingatlannál a fent leírtak alapján. A telek lehet sima építési telek vagy mezőgazdasági telek, ami azért lényeges, mert a mezőgazdasági telek megszerzésére szigorúbb szabályok vonatkoznak. Termőföldnek számítanak a szántók, szőlők, gyümölcsösök, kertek, rétek, legelők, nádasok és erdők, ezt legkönnyebben a tulajdoni lapról lehet kideríteni. Nem számít, hogy a településen belül vagy kívül (például zártkertben) találhatók, sőt, általában a tanyák is ebbe a kategóriába esnek – foglalja össze Dr. Újváry Zsolt.
Termőföld esetében nem elég a 15 évnyi folyamatos használat, az is fontos, hogy ki az elbirtokló. Cégek vagy egyesületek alapesetben nem szerezhetnek így földet és csak magyar vagy uniós állampolgár jöhet szóba, külföldiek nem. Ami a legfontosabb, hogy ha valaki nem hivatalos földműves, akkor összesen maximum 1 hektár, azaz 10 000 négyzetméter földje lehet. Ha az elbirtokolni kívánt telek ennél nagyobb, akkor nem lehetséges az elbirtoklás. Bár termőföldnél nem kell a szomszédok elővásárlási jogával foglalkozni, a Kormányhivatal ellenőrzése megkerülhetetlen. Előbb a hivataltól kell egy igazolást kérni a feltételek meglétéről és a hivatalnak akkor is jóvá kell hagynia az adásvételt helyettesítő elbirtoklást.
Mi a helyzet akkor, ha a földnek több tulajdonosa van?
Ha a földnek több tulajdonosa van, azaz a terület osztatlan közös tulajdonban van és valaki csak a felét kívánja megszerezni, mert azt évek óta gondozza, akkor az ún. „jogcímes elbirtoklással” lehetséges. Ez azt jelenti, hogy kell lennie egy korábbi írásos papírnak (például egy régi, ügyvéd által ellen nem jegyzett adásvételinek), ami igazolja, hogy a használó kifizette a földet, csak a papírmunka maradt el. Ebben a speciális esetben viszont 15 év helyett már 5 év után lehetséges az elbirtoklás – emeli ki Dr. Szabó Gergely.
Jogi tanácsra lenne szükséged? Kérdezd Ügyfélszolgálatunkat és két munkanapon belül válaszolunk!
