Engedély nélkül épített? A 10 éves szabály, ami legalizálhatja az ingatlant
Egy szabálytalanul épített ingatlan nem feltétlenül jelenti azt, hogy nincs megoldás. Ha az építés 10 éven belüli, akkor a fennmaradási engedély jelentheti a rendezés útját, ami gyakran bírsággal jár. Ha az épület ennél régebbi, akkor sok esetben hatósági bizonyítvány vezethet eredményre, feltéve, hogy az alapvető követelmények teljesülnek. A legfontosabb, hogy ne hagyjuk rendezetlenül az ügyet, mert később csak nagyobb problémát okoz.
Most képzeld el: már megvan a vevő, minden rendben halad, aztán előkerül a térképmásolat, és kiderül, hogy a ház mögött álló garázs vagy a bővítés egyszerűen nem szerepel rajta. Ilyenkor van az elakadás: a bank nem hitelez, a vevő visszalép, mi pedig hoppon maradunk.
Az engedély nélkül megépített részeket utólag is rendezni kell, erre szolgál a fennmaradási engedély, de nem minden esetben ugyanazzal az eredménnyel.
Mikor kell ezzel tényleg foglalkoznunk?
A kiindulópont mindig az, hogy az építési tevékenység jogilag nem volt szabályos valami oknál fogva. Ez lehet teljesen engedély nélküli építés, de az is, ha az épület eltér attól, amit korábban jóváhagytak. A hatóság ilyenkor a tényleges műszaki és jogi helyzetet vizsgálja: ugyanúgy ide tartozhat egy garázs, melléképület, gazdasági épület vagy akár egy zártkerti építmény is. A döntő kérdés mindig az, hogy az adott állapot megfelel-e az országos és egyben helyi építési szabályoknak is.
A 10 éves szabály: itt dől el minden
Az építésügyi hatóság főszabálya szerint az építés befejezésétől, vagy ha ez nem bizonyítható, akkor a használatbavételtől számított 10 éven belül intézkedhetünk. Ez két teljesen eltérő helyzetet jelent:
Ha az épület 10 éven belüli, akkor engedélyezési eljárásra van szükség. Létezik azonban kivétel: ha ma már egy ilyen építéshez nem szükséges engedély vagy bejelentés, akkor egyszerűbben, hatósági bizonyítvánnyal is rendezhető a helyzet.
Ha viszont az épület 10 évnél régebbi, akkor általában már nem engedélyezési eljárásról van szó, hanem hatósági bizonyítványról. Ez azonban nem automatikus: a hatóság ilyenkor is megvizsgálja, hogy az épület megfelel-e az alapvető követelményeknek, például az elhelyezésre és beépítettségre vonatkozóan.
Mennyibe kerül és mikor jön a bírság?
Az eljárás önmagában nem illetékköteles, de a teljes folyamat költségekkel jár. Szinte minden esetben szükség van tervezőre, gyakran földmérőre, és előfordulhat, hogy szakértő bevonása is indokolt. Plusz a földhivatali átvezetés szintén külön költséget jelent. A bírságot általában a fennmaradási engedély megadásával egyidejűleg állapítják meg, és mértékét a jogszabály határozza meg. A számítás több tényezőtől is függ, ezért konkrét számokkal nem tudunk szolgálni.
Kérdésed van az engedélyekkel kapcsolatosan? Írj ingyenes Ügyfélszolgálatunknak, két munkanapon belül válaszolunk.
Hogyan zajlik az eljárás?
Először elkészül a szükséges műszaki dokumentáció (építész szakemberünk segítségével), majd a kérelmet az elektronikus rendszeren keresztül vagy közvetlenül a hatóságnál nyújtják be. A hatóság ezt követően ellenőrzi az iratokat, szükség esetén hiánypótlást kér, és helyszíni szemlét tart. A végén döntés születik arról, hogy az épület fennmaradhat-e, és ha igen, milyen feltételekkel.
Garázs, melléképület, zártkert: mi a döntő?
A megnevezések itt nem sokat számítanak. A hatóság azt vizsgálja, hogy az épület megfelel-e a helyi építési szabályzatnak és az adott övezetre vonatkozó előírásoknak. Zártkerti és külterületi ingatlanoknál értelemszerűen szigorúbb feltételek érvényesek, ezért ezekben az esetekben különösen fontos, hogy az épület elhelyezése és mérete megfeleljen a szabályoknak.
