Ördög a részletekben: az Otthon Start Program buktatói
Szeptember elsején hivatalosan is elindult a program, a kedvezményes hitelt „bárki, bárhol” igényelheti. Korábbi cikkünkben már foglalkoztunk azzal, miért nem élhet bárki a lehetőséggel, és azt is megnéztük, mire érdemes figyelni, ha nyugdíjasként vennénk fel. Kétségtelen, hogy a fix 3%-os – vagy alacsonyabb – kamatozású hitel iránt sokan érdeklődnek, azonban fontos, hogy igénylés előtt valós képet kapjunk arról, mit is vállalunk pontosan. Az ördög a részletekben rejlik – az Otthon Start Program buktatóit is ott kell keresni.
Ahhoz, hogy ezeket feltárjuk, ismernünk kell a feltételeket. Egy 3%-os kamattal felvehető lakáshitelről van szó, ami azzal a céllal indult, hogy a fiatalok megszerezhessék az első saját ingatlanukat. A lehetőséget természetesen a bankok is meglátták a programban: a jogszabály rögzíti, hogy a kamat legfeljebb 3 százalék lehet, ám több pénzintézet ennél kedvezőbb ajánlattal rukkolt elő. A Gránit, az UniCredit és a CIB sorrendben 2,85, 2,90 és 2,95 százalékos kamattal csábítják az igénylőket, emellett több helyen is kapható jóváírás.
A kamat és a különböző kedvezmények mellett ott az önerő. A hivatalos tájékoztatás szerint elegendő mindössze 10%, ez azonban nem minden esetben igaz. A 10%-os önerő pusztán elméleti lehetőség, mert a bank nem az ingatlan vételára, hanem a forgalmi értéke alapján adja a kölcsönt. Utóbbi meghatározása egy független értékbecslő dolga, és ha ez kevesebb, mint az eladási ár, akkor a különbözetet az igénylőnek kell előteremtenie.
Példa: Valaki lefoglalóz egy 50 milliós lakást 10%-os önerőre számítva. A bank értékbecslése viszont csak 45 millióra hozza ki az ingatlant, így a hitel maximuma 40,5 millió lesz. A különbözet miatt 9,5 millió forint önerőt kellene előteremtenie. Ha erre nem képes, akkor a hitelkérelmét elutasítják - és még a foglalót is elveszítheti.
Az Otthon Start Program buktatói
A 10%-os önerő tehát hangzatos szlogen, de nem fedi a teljes igazságot. Amivel sokan nem számolnak, az a hitelbiztosítási érték: a bank a végleges hitelösszeget ez alapján állapítja meg, ami lehet akár 10–30%-kal alacsonyabb – hívja fel a figyelmet az Otthontérkép. (Jellemzően nem jótékonykodásból él egyik hitelintézet sem, ezért már ekkor figyelembe veszik, mennyiért tudnák eladni az ingatlant, ha az adós nem fizet.) Vagyis már most milliókkal több pénzre lenne szükség, mint ahogy azt az igénylő korábban gondolta.
Az Otthon Start Program buktatói közé számítható az elidegenítési és terhelési tilalom. Ezt az állam javára jegyzik be. Jelen esetben azt jelenti, hogy a hitelfelvevő a megvásárolt ingatlant 5 évig nem adhatja el, illetve nem terhelheti meg tovább jelzáloggal az állam engedélye nélkül. A váratlan bárkivel, bárhol szembejöhet, ez lehet válás, betegség, anyagi probléma. Ha valamelyik a vásárlástól számított 5 éven belül bekövetkezik, az illető keze meg van kötve, nem dönthet szabadon a lakásáról.
A hitelfelvétel egyik feltétele, hogy az igénylőnek nem lehet 5000 forintot meghaladó köztartozása az állami adóhatóságnál, illetve nem szerepelhet a KHR-ben negatív státusszal. További feltétel, hogy legalább 2 éves biztosítotti jogviszony szükséges (amiben maximum 30 nap megszakítás lehet). Ez utóbbi probléma lehet. Ha a munkaviszony túl rövid volt, vagy a fizetés egy része nem igazolt (mert pl. nem hivatalosan, hanem zsebbe fizették ki), akkor a társadalombiztosítást illető feltételeknek máris nem tesz eleget az igénylő.
És ami a fizetést illeti: a bank nemcsak az ingatlan értékét, hanem a hiteligénylő jövedelmét is szigorúan ellenőrzi. Hiába lenne meg az önerő és a kiszemelt lakás, ha a jövedelme alapján a bank nem tartja az igénylőt fizetőképesnek, ekkor a kérelmét simán elutasíthatja. Ráadásul több bank feltételhez köti a kedvezményes kamatot: pl. kötelező lehet hitelfedezeti biztosítást kötni, számlát nyitni náluk és oda utaltatni a fizetést. Ezek plusz költséget jelentenek, amit sokan csak utólag vesznek észre.
Ha van még kérdésed a témával kapcsolatban, akkor keresd bátran kollégánkat az ingyenesen elérhető Ügyfélszolgálatunkon!
Túl szép, hogy igaz legyen?
A hitel maximális összege 50 millió forint, futamideje legfeljebb 25 év lehet – sok pénz, hosszú idő. Az önerő, a hitelfedezeti érték, a jövedelemvizsgálat és a többi mind olyan tényezők, amelyek miatt a hitelfelvevőnek több millió forintnyi tartalékra lehet szüksége. Ha valaki ezek után is úgy látja, hogy képes eleget tenni a feltételeknek, természetesen élhet a lehetőséggel – csak ésszel tegye, a többmilliós kockázatról nem megfeledkezve.
