Nem végzi a dolgát a közös képviselő? Így váltható le szabályosan
A társasházban hetekig kiégett az izzó, kosz van és amikor a tulajdonosok értesítenék a közös képviselőt nem lehet elérni? Ennek ellenére a közös költség csekkje sosem késik. Sokan csak puffognak a folyosón, és a közös képviselő leváltása már nem kerül napirendi pontra.
A tulajdonosoknak egyszerűbb semmit sem csinálni, mert macerásnak vagy jogtalannak gondolják a váltást. A közös képviselő nem a lakók főnöke, hanem az alkalmazottja, így ha nem végzi a munkáját leváltható. Ez nem önbíráskodás, hanem a Társasházi törvény által szabályozott folyamat. Mutatjuk mikor indokolt leváltani és pontosan hogyan is kell.
A közös képviselő leváltása előtt nézzük meg mi is a dolga
Mielőtt kirúgjuk tisztázzuk a feladatkörét, így tudjuk, hogy mi kérhető rajta számon. Adminisztratív feladatai közé tartozik a könyvelés, beszámolók, közgyűlések szervezése. A közgyűléseknek rendszeresnek kell lenniük.
Műszaki feladatai közé tartozik a karbantartások és hibaelhárítások szervezése (nem ő cseréli a csövet, de ő hívja ki a szerelőt). Pénzügyi feladatai is vannak: beszedi a közös költséget, kezeli a tartozásokat és kifizeti a szolgáltatókat.
Mikor indokolt a leváltása?
Az nem indok, hogy nem szimpatikus vagy csúnyán nézett ránk. Akkor indokolt a leváltása, ha mulasztás történt:
- Elérhetetlenség: Sosem veszi fel a telefont, nem válaszol az e-mailekre, nincs fogadóóra.
- Műszaki elhanyagoltság: Esik le a vakolat, hetekig áll a lift, pedig pénz lenne a javításra.
- Pénzügyi homály: Nem mutatja meg a számlákat, nincs éves elszámolás, vagy ha van gyanús tételek szerepelnek benne.
- Passzív a behajtásnál: a nem fizető szomszédok tartozását nem hajtja be, emiatt a többi szomszédnak többet kell fizetni.
- Törvénysértés: Nem hív össze közgyűlést évente legalább egyszer.
A fenti esetekben indokolt a közös képviselő leváltása, de az sem mindegy, hogy hogyan történik.
A közös képviselő leváltása ebben a sorrendben történik:
- Előkészület, szövetségesek keresése:
- Egyedül nem fog menni. Beszélni kell a tulajdonostársakkal.
- Kell egy új jelölt! Ha előbb történik a leváltás, mint a helyettes megtalálása működésképtelenné válhat a társasház.
- A közgyűlés összehívása:
- Ha a közös képviselő önként lemond, akkor ő is összehívhatja.
- Ha nem mond le önként, akkor a tulajdoni hányad 1/10-e írásban kérheti az összehívást.
- Fontos: a napirendi pontban pontosan szerepelnie kell: “Közös képviselő felmentése” és “Új közös képviselő megválasztása”.
- A szavazás menete:
- Amennyiben határozatképes a gyűlés, akkor elegendő egyszerű többség ahhoz, hogy a közös képviselő leváltása megtörténjen.
- A többség a tulajdoni hányadokra vonatkozik, nem a jelenlévő személyek számára. Ez gyakori tévhit.
- Nem kell indokolni a leváltást a határozatban, a bizalomvesztés elég. Ennek ellenére érdemes az okokat dokumentálni.
- Szerződésbontás:
- Figyelni kell a felmondási időre: általában a megbízási szerződés rögzíti ezt, pl. 30 nap
- Azonnali hatályú felmondás csak súlyos törvénysértés esetén javasolt, például sikkasztás gyanúja.
- Az átadás-átvétel:
- Kritikus pont. A leváltott képviselőnek törvényi kötelessége átadni mindent az utódnak. Ide tartoznak az iratok, kulcsok, bélyegzők, banki hozzáférések.
- Jegyzőkönyv az átadásról rendkívül fontos! Mindent írásba kell foglalni.
- Ha nem adja át, akkor jegyzői birtokvédelem szükséges és peres útra kell terelni az ügyet. Ne ijedjünk meg ettől, a jog a lakók oldalán áll.
Jogi segítségre van szükségetek? Keressétek bátran ingyenesen elérhető Ügyfélszolgálatunkat!
A mi házunk, a mi felelősségünk a közös képviselő leváltása
Ne féljünk a váltástól, ha nem működnek a dolgok. A passzivitás hosszú távon az ingatlanok értékének csökkenését okozza. Amennyiben tulajdonosokként nem vagytok biztosak a folyamatokban az új közös képviselő ebben is segíthet. Ezért is előnyös az utódot előbb megtalálni, minthogy a közös képviselő leváltása napirendi pontra kerüljön. Ha mulasztás történik, akkor később a meghozott döntés támadható és jogszerűtlen lehet.
