Százezreket spórolhatsz az adón, ha így adod el a telket: az ingatlanos javasolta, teljesen legális

Miben különbözik egy telek eladása egy lakás értékesítésétől? Nagyon is sokban! Telekből nem egyféle van: lehet külterületi, belterületi, mezőgazdasági művelési ág alatt álló, de az számít, milyen övezetben (pl. lakó vagy  gazdasági) helyezkedik el, és hogyan lehet azt megközelíteni. Az eladás hosszú folyamat, amihez képest a telekeladás utáni adózás, illetve az ezzel kapcsolatos szabályok megértése szinte gyerekjáték. Mutatjuk, mire kell figyelni az adásvétel előkészítésekor, milyen adófizetési kötelezettségeink vannak, és mikor nem tartozunk semmivel az államnak.

Miért mondjuk, hogy egy telek értékesítése nagyobb macera, mint egy lakásé vagy családi házé? Szilágyi Szabolcs ingatlanszakértő elmagyarázta, mennyi mindent kell figyelembe venni a besorolástól kezdve egészen a megjelenési jellemzőkig. Nem állítjuk, hogy laikusként lehetetlen megbirkózni a feladattal, de azért nem is egyszerű.

Eladás előtt kutatómunka

Ami a besorolást illeti, a telek tartozhat külterületi, belterületi, művelési ág alatti vagy kivett kategóriába. (Ezeket a tulajdoni lapból és a helyi építési szabályzatból (HÉSZ) lehet megismerni.) A besorolás alapján dől el, hogy pontosan mi építhető a területen. Számít, hogy a telek rendelkezik-e közterület kapcsolattal, azaz, hogy hogyan lehet megközelíteni. Ez befolyásolja, hogy a telek osztható-e vagy éppen szolgalmi jogot kell alapítani egy másik területe, hogy biztosítsuk a terület megközelíthetőségét.

Az építési lehetőségeket meghatározza a szintterületi mutató: ettől függ, hogy összesen mekkora bruttó alapterület építhető a telekre. Számításba kell venni azt is, hogy van-e építmény a telken, mert ha igen, annak szerepelnie kell a tulajdoni lapon, és bontás esetén külön eljárásra lehet szükség.

A közművek kérdése sem elhanyagolható. Meg kell vizsgálni először is, hol találhatók a közművek, illetve ki kell-e építeni azokat. A telek megjelenési jellemzői – például a formája, a terepviszonyai és a tájolása – szintén jelentősen befolyásolják az árat és a persze azt is, mennyire fognak a vevők érdeklődni. Végül pedig külön szabályozás vonatkozik a zártkerti telkekre: ha a terület művelési ág alatt áll, és nem rendelkezik „kivett” minősítéssel, akkor csak kifüggesztési eljárással lehet értékesíteni. Ez akár 4–6 hónapig is eltarthat.

Telekeladás utáni adózás

A jó hír, hogy ugyanazok a szabályok, mint egy lakóingatlanoknál: az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, a vevőnek pedig illetéket. A személyi jövedelemadó alapját a tényleges nyereség adja. Ez azt jelenti, hogy az eladási árból le kell vonni az elszámolható költségeket, vagyis mindazokat a kiadásokat, amelyeket igazolni tudunk számlával vagy bizonylattal. Ilyen költség lehet pl. az ingatlan vételára, a vásárláshoz kapcsolódó kiadások – mint az illeték vagy az ügyvédi díj –, az értéknövelő beruházások, és az eladás során felmerült költségek (pl. a hirdetési díj vagy az ügyvéd munkadíja). Szabály, hogy a költségek összege soha nem lehet több, mint maga a bevétel. Jövedelem= bevétel-költség-csökkentő tétel, ez a képlet.

A szabályozás figyelembe veszi azt is, mennyi idő telt el a szerzés és az eladás között. Ez jó nekünk, mert tényleg több százezer forintot – vagy akár többet – is megspórolhatunk.

Mikor nem kell adót fizetni a telek eladása után?

Ha az adásvétel után adóköteles jövedelmünk keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnünk. Kivéve, ha telket legalább 5 éve szereztük, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes. Ekkor nem kell az eladás után adót fizetni, és az szja-bevallásban sem kell feltüntetni. Adómentes pl. a váláskor a házastárs által megváltott ingatlan után fizetett összeg; magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték.

Más adózási ügyekről kérdezne?  Forduljon ügyfélszolgálatunkhoz, kollégáink 2 napon belül válaszolnak.