Rengeteg tévhit él a köztudatban az eltartási szerződésről. Egyesek könnyű ingatlanszerzési lehetőségként tekintenek rá, mások számára biztosíték a nyugodt időskorra. Cikkünkben tisztázzuk, mit jelent pontosan az eltartási szerződés, milyen kötelezettségekkel jár, mik a buktatói, költségei és hogyan kell utána adózni (kell-e egyáltalán).
Mi az az eltartási szerződés?
Manapság ritka, hogy egy családban több generáció is együtt, vagy egymáshoz közel éljen. Az idősek gyakran maradnak magukra, segítség nélkül – márpedig egy idősnek bármikor szüksége lehet segítségre, gondoskodásra. Az eltartási szerződést jellemzően az idősek kötik meg egy közeli ismerősükkel, esetleg rokonukkal, aki a majdani „örökségért” vállalja az idős fél gondozását élete végéig. Tehát
a tartási szerződés (eltartási szerződés) alapján valaki arra vállal kötelezettséget, hogy ellenérték fejében haláláig ellátja és gondozza a tartásra jogosultat.
A legtöbben eltartási szerződésként ismerik, a jog csak tartási és életjáradéki szerződést különböztet meg. Mi lehet a majdani „örökség”? Leggyakrabban ingatlan, de lehet ingó vagyon is, mint pl. egy autó vagy egy értékes műtárgy. Ennek a tulajdonjoga ruházódik át az eltartó félre.
A tartás és az életjáradék nem ugyanaz
A tartási és életjáradéki szerződéseknél is van tartásra jogosult és tartásra kötelezett.
Tartási szerződés esetén a személyes gondoskodáson van a hangsúly. A tartásra kötelezett biztosítja a tartásra jogosult számára a lakhatást, ellátja élelemmel, ruházattal, gondozza, betegsége esetén gondoskodik ápolásáról és gyógyíttatásáról, halála után pedig méltósággal eltemetteti. Ezért cserébe az eltartott fél valamit (ingatlant, vagyontárgyat) átruház a tartásra kötelezettre.
A tartási szerződés bizalmi jellegű: az abban foglaltakat személyesen kell teljesítenie a tartásra kötelezettnek és az eltartott fél is csak személyesen veheti igénybe a gondoskodást. Érthetőbben, az eltartó nem szervezheti ki a feladatot egy ismeretlennek, mint ahogy az eltartott sem kérheti, hogy egy hétig helyette mást ápoljon a tartásra kötelezett. A szerződésben célszerű minél több részletet pontosan rögzíteni.
Életjáradéki szerződés esetén az eltartott félről nem személyesen gondoskodnak, hanem élete végégig havi pénzbeli juttatást (járadékot) fizetnek neki, főleg ingatlanáért cserébe. Mivel itt nincs személyes teljesítési kötelezettség, cégek is ajánlhatnak életjáradékot az idősek lakásáért, ez ma már teljesen mindennapos.
Feltételei, szabályai
Kik köthetnek eltartási szerződést?
Gyakorlatilag bárki megkötheti bárkivel, azonban legtöbbször egyedül élő, idős emberek döntenek a tartási vagy életjáradéki szerződés mellett. Kevésbé gyakori, de arra is van lehetőség, hogy valaki akkor kössön a jövőre nézve ilyen megállapodást, amikor még nem szorul tartásra.
Kötelezett bármilyen természetes személy lehet, aki vállalja ez ezzel járó felelősséget. Akár olyan közeli hozzátartozó is, akinek a törvény alapján eleve fennáll a tartási kötelezettsége (pl. az illető gyermeke), ekkor viszont a tartásnak az átlagosnál több mindenre kell kiterjednie. (Később írunk arról, mi a helyzet szülő-gyerek szerződésekor.)
Kik nem köthetnek?
Nincs rá szabály, azonban vannak bizonyos kizáró tényezők. Pl. ha a tartásra kötelezettnek tudomása van az eltartott rossz egészségügyi állapotáról, gyógyíthatatlan betegségéről, ami rövid úton az eltartott halálához vezet. Éppen ezért orvos vagy ápoló nem köthet ilyen szerződést a betegével.
Mi jár az eltartott félnek?
Biztosítják számára a megfelelő életszínvonalat, ami természetesen nem korlátozódhat a létminimumra. Fentebb már részleteztük, mik a kötelező elemek: ilyenek lehetnek a lakhatás kapcsán a közüzemi számlák, vagy az előre nem látható, hétköznapi kiadások (pl. egy csőtörés, mosógép javítása), amelyeket a tartásra kötelezett fél fizet általában. Persze ez az adott szerződéstől is függ.
Mi jár a tartásra kötelezettnek?
A megállapodás szerint a jogosult valamilyen vagyontárgy, főként ingatlan tulajdonjogát ruházza át a kötelezettre. Ez már a szerződés megkötésekor átszáll az eltartó félre.
Az eltartási szerződés buktatói, költségei, adózás és miegyéb
Az eltartási szerződés az úgynevezett szerencseszerződések csoportjába tartozik. Amikor ugyanis megkötik, egyik fél sem tudja, hogy meddig fog a jogviszony fennállni:
nem lehet tudni, hogy egy ingatlan tulajdonjogáért mennyi ideig kell a jogosultat eltartani. Az sem látható előre, hogy a tartásért cserébe kapott vagyonelem arányban áll-e majd a szolgáltatás értékével.
Nem mindegy, hogy 3 vagy 20 évre vállalja az eltartó fél az idős gondozását, ami valljuk be, egyébként sem könnyű feladat. Az is előfordulhat, hogy rosszul méri fel a költségeit, és tönkremegy az eltartási időszak alatt.
Az eltartott helyzete sem egyszerű: a szerződés aláírásával az ingatlan tulajdonjoga átszáll az eltartásra kötelezettre. Egy rosszhiszemű fél túladhat a lakáson, nem törődve a szerződésben vállaltakkal. Hogyan kerülhető ez el?
Kell a biztosíték, avagy így járnak el ingatlannál
Ha az eltartási kötelezettséget vállaló fél ellenszolgáltatásként ingatlant kap, úgy a szerződést jogász szakembernek kell készítenie. (A tulajdonjog földhivatali átvezetés miatt van erre szükség.) A földhivatalban bejegyzik a tulajdonjogot, az ingatlan-nyilvántartásba pedig bekerül az új tulajdonos tartási kötelezettsége is. Ez jelenti a biztosítékot az eltartott félnek arra, hogy megfelelően lássák el. Ha ez nem így történik, lehetősége van a hatósághoz fordulni. Ha a jogosult továbbra is az ingatlanban kíván lakni, akkor haszonélvezeti jogot is célszerű bejegyeztetni.
Költségek, adózás, illeték – mit kell megfizetni?
A tartási szerződés vagyonszerzésnek minősül. Fontos, hogy a tartási jog a földhivatalban bejegyzésre kerüljön, majd utána a vagyonszerzési illetéket az eltartó megfizesse. A vagyonszerzési illeték másik neve visszterhes vagyonátruházási illeték. A különbség az illeték és az adó között az, hogy adózni jövedelem után kell, míg vagyonszerzés esetén illetéket fizetünk. Eltartási szerződés esetén az illeték mértéke 4%.
Mennyi a közjegyzői díj?
A közjegyzői díjak a közjegyzői munkadíjból és a költségtérítésből állnak össze. A költségtérítés tovább bontható két elemre, a költségátalányra és a készkiadásokra. A fizetendő díj megállapításához többnyire az ügyértéket veszik alapul, ha ezt nem lehet meghatározni, akkor a tevékenységre fordított idő a mérték. Főszabályként a közjegyzői munkadíj 40%-át kötelezően ki kell fizetni költségátalányként.
Kedvezmény: Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződések okiratba foglalásakor az öregségi nyugdíjkorhatárt betöltött személyek a közjegyzői munkadíj háromnegyedét fizetik.
A közjegyzőnek meg kell győződnie arról, hogy mindkét fél tisztában van a kötelezettségeivel, illetve, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek-e a felek akaratának. Ha azt tapasztalja, hogy az egyik félre nyomást gyakorolnak, köteles megtagadni a további együtt működést. Nem mellesleg az eltartási szerződés kötésekor az eltartottnak nyilatkoznia kell cselekvőképessége teljes tudatáról.
Az eltartási szerződés felbontása
A szerződés felmondására, egyoldalú megszüntetésére főszabály szerint nincs lehetőség. A szerződést a felek közös megegyezéssel módosíthatják, vagy bármelyik fél kérheti a bíróságtól annak megváltoztatását. Ennek oka lehet, hogy a felek között megromlik a viszony, de megeshet, hogy a tartási fél anyagi helyzete változik meg, ami miatt nem tudja vállalni az tartást. A módosítás lehet végleges vagy időleges, illetve vonatkozhat csak bizonyos részszolgáltatásokra. Jelentheti továbbá a tartásnak életjáradék fizetésére történő átváltoztatását is.
Az ítélkezési gyakorlat jóerkölcsbe ütközőnek tekinti az olyan tartási szerződést, amelynek megkötésekor a tartást vállaló személy tudta, hogy vállalt kötelezettségét csak rövid ideig kell teljesítenie. Ilyen esetben megállapítható a szerződés semmissége.
A leggyakoribb kérdések
Szülő és gyerek köthet eltartási szerződést?
Köthet, bár ez problémás. Gyakori, hogy testvérek közül csak az egyik gyerek gondoskodik az idős szülőről. Érhető, ha ezt a szülő valamivel honorálni szeretné, az eltartási szerződéssel viszont úgymond megkerülik az öröklést: ha a szülő végrendeletet írna, akkor halála utána az öröklési szabályok szerint a kötelesrész a többi gyerekre szállna. Azaz, nem az egész vagyon jutna annak a leszármazottnak, aki gondozta a szülőt. Ezt csak azzal lehetne megakadályozni, ha a többi örököst a szülő kitagadja, ám ennek szigorú törvényi feltételei vannak.
Az örökség nélküli családtagok megtámadhatják a szerződést, de csak akkor járhatnak sikerrel, ha a szerződés nem valós. (Mert pusztán azért kötötték, hogy a kötelesrésztől elüssék a többi örököst.) Ha szülő és gyerek közötti szerződésről van szó, akkor a szakértők inkább az öröklési szerződést ajánlják a tartási helyett.
Milyen hatással van az eltartási szerződés az öröklésre?
Előfordulhat, hogy az eltartott halála hamar bekövetkezik, így az eltartás mértéke nem áll arányban az ellenértékkel (pl. az ingatlannal). Az ilyen aránytalanság részbeni kezelésére van egy szabály. Tegyük fel, hogy ingatlan szerepelt a szerződésben. Ha megkötéstől számított 2 éven belül az örökhagyó meghal, a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az ingatlan értéknek azon részét, amit a gondozás nem fedezett. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az eltartási szerződés érvénytelen.
Mikor bonthatja fel az eltartási szerződést az eltartott?
Bontásra úgymond nincs lehetőség, de segítség kérhető. Ha földhivatalban bejegyezték az eltartatási szerződés tényét, az eltartott elhanyagolása miatt a hatósághoz fordulhat. A mulasztásnak súlyos következménye van: a tartásért adott ingatlant lefoglalják, megtörténik a végrehajtás, majd elárverezik, hogy a sértett fél követelésének eleget tegyenek.
Köthető-e eltartási szerződés önkormányzati lakás esetén?
Alapvetően igen, de célszerű az illetékes önkormányzattal egyeztetni. Tartási szerződés megkötését megelőzően tulajdonosi hozzájáruló nyilatkozatot kell kérni, amennyiben az eltartott önkormányzati bérlakásban él. A kérelmező az önkormányzati lakás bérlője, és feltétel, hogy más személy ne legyen ugyanarra a címre bejelentve.
Köteles az eltartó együtt lakni az eltartó féllel?
Nem. Az eltartási szerződés ugyan gyakran tartalmazza személyes tartás feltételét (személyes jellegű eltartási szerződés), de ehhez nem kötelező a feleknek együtt élniük.
Elhelyezhető-e az eltartott idősek otthonában, ha eltartási szerződést kötöttek vele?
A szerződéstől függ. Ha a tartási szerződésben rögzítették, hogy az eltartásra kötelezett személyesen gondoskodik az eltartottról, akkor nem. A szerződés csak közös megegyezéssel módosítható, tehát akaratán kívül semmiképpen sem költöztethető idősotthonba.
